岁末年尾，无论是公司、企业还是个人，总是要盘点的：梳理一年来的得与失、计算一年来赢和亏、衡准一年来的高与低。总结曾经的经验与教训，制定来年的发展与计划。这是年复一年的规律和程序。概莫能外。

盘点青岛房地产市场，作为房地产商更是历练了2011年的风云变幻和跌宕起伏。其中既有舒心的微笑，也有闹心的纠结，更有无奈的惆怅。“几家欢乐几家愁”。

2011年房地产可以说是个“多事之秋”的年度。继2010年的房地产“限购、限贷、限外、限价”调控效应略微后，国务院、央行、发改委、银监会、住建部、税务局等相关部门多管齐下，纷纷出台诸多规定和办法，除加大“限购、限价”的力度外，又从税收、房贷等多处下手，藉此遏制房地产市场的“疯狂”价格上扬。中央多位领导人也在多种场合、多次重申控制房价、合理回归的必要性和必然性。我们透过传递出的各种信息解读到无论是中央领导人还是相关部委并非刻意的打压房价，让其降低至“白菜价”。而是为了抑制无序投机性和防止过快的上涨，以此消除房地产商的暴利而已。我们可以想象，如果房地产市场一蹶不振死水一潭，会是怎样的情景呢？可以毫不夸张地说，房地产市场的兴衰，是整个国家经济的晴雨表、是国家经济运行的支柱。国家调控房价的目的也是为了让房价趋于平衡，和当地的经济发展水平相等，绝不是破坏经济水平。所有政策出台的基本点就在于保护刚性需求、抑制投机、稳定房价。2011年房地产商的投资和开工增速分别在29%和20%左右，销售面积和销售额虽然有两位数的增长，但增速却大度衰减。急速和大幅的下跌势必会促使不和谐因素，甚至会伤到社会的经济水平。“牵一发而动全身”。

2011年中央政府主导的楼市调控从目前来看达到预期，撬动了房地产价格这块“磐石”。综观11月份房地产市场，全国商品房销售面积同比下降1.7%，商品房销售额同比下降1.2%，幅度不大。2011年交易资金总量亦会超出十个亿左右，较2010年略有减少。国家统计局给出的数据，我们得知2011年的房地产销量能达到2009年的水平，比2010年稍低一点，并没有出现之前媒体所渲染的交易量下滑3--5成情况。

2011年，中央政府为了营建房地产市场的良性运转，加大了对经济保障房的建设投入力度，并将经济保障房建设的日程列入了地方政府的业绩考核和问责机制。1000万套经济适用保障房的开工建设，固然起到了部分满足弱势群体的保障住房作用，但对于“居者有其屋”需求强烈的弱势群体来说，是杯水车薪，不敷需求。更多的刚性需求者还要在商品化的房地产中购买“安居之所”，房有其值，物美价实是这个群体强烈的愿望和期待。

抑制城市房价过快上涨，让房价回到合理水平。问题是什么是房价的合理水平？这是依然存在于2011年的无人能够准确给出答案的命题。有专家做出明确的解答：“有人说房价调回2005年，这是不可能的，因为第一通货膨胀因素决定了楼盘的价格；第二是地价上涨，这个已经不能再回去了”。真如其言吗？笔者是深信无疑。房产价格的合理回归重要的是要从政府税费、开发商利润、地价三个方面着手，这样才能真正降低房价，达到中央政府所确定的合理价格并为市场所接受。

2011年，一直存在着两种声音的大PK：一种是要抑制房价上涨，价格要大幅下挫，房价应呈现斜线状的下降；一种是惊呼房价下跌要严重影响经济的发展，并引发社会的稳定。孰是孰非，各有说辞，都具有一定的道理。但市场有其价值规律所循，无论什么声音都是无力于房地产市场的调控。出于稳定市场、持续发展的需要，主流声音就是抑制、平衡和合理。

综观房地产市场目前是冷落萧条、观望加剧，卖地流标日见其多，连带影响整个上下游的相关产业不景气，效益急剧下滑。大量潜在购房者无论是刚性需求还是投资炒作迟迟不入市，造成商品房销售实际成交量大幅下滑。还有部分消费者选好了房，交了定金，但因为期望（或担心）房价下调，也迟迟不签正式购房合同。还有消费者交了定金甚至签订了购房合同，又后悔要求退定金、退房。青岛中南世纪城就因为某种原因形式的降价上演了一出已购房者“闹退房”风潮。

迫于调控政策的影响，青岛的房价均值已经下跌一些，但是绝不可能像人们想象的那么离谱。“拐点”论更是无从说起。因为作为青岛政府，再怎么严厉的调控只是为了使当地经济水平平衡发展，一旦房价和当地经济水平相平衡，那么调控就发挥了它应有的作用。截止本文截稿，据悉青岛存量房接近14万套，后续的楼盘将还有大量推出上市。数据显示，2011年1-11月份售出楼房85723套，相对于2010年全年的105944套来说，并没有很大的萎缩。如果加上2010年12月份的销量，也就是同比下降10%左右。因此，不能说青岛的房地产市场已经萎靡不振了。通过数据分析，在已经交易成功中，以李沧、城阳等边缘城区销售为多占有相当数量。

综上所述，我们可以从青岛房地产整个市场来看，是一个量缩价跌的态势，青岛房地产均价并没有出现专家所预期的大幅下挫。截止本文发稿时为青岛当价均价为12414元/平方米，仅较上半年下跌4%。但尤其值得提醒的是，我们看到的降价销售仅仅局限于城乡结合部地区的楼盘，李沧、城阳、黄岛等边缘区域。中心地区譬如市南、市北区依然房价高位运行，不闻降价声。甚至有的楼盘价格还继续攀升，例如远洋地产就紧紧抓住地理优越的“卖点”，取消了赠送业主车位优惠，无形中推高了购房者的消费。

2011年，有一个不争的事实就是房地产商的资金回笼和资金链的畅通续接。我们从各种媒体的宣传、广告就可以领略房地产市场的竞争激烈程度。为了加速资金的流转各房地产商在在资金方面闪转腾挪手法用到极致、诸如“代付首付贷款、赠送车位、买一送一”等等，远远没有达到摔碎琵琶直面腰斩价格的所谓“拐点”已现的情景。房地产商的降价促销更多的是为了年底现金流的续接，而不是一种长期的营销策略。

2011年，在我们青岛的房地产市场中，不乏以品牌培育核心竞争力、定位合理准确、运营新颖独特、销售渠道畅通的做活优势产业的房地产商。青岛楼市房企夺金TOP10分别为青岛万科、鲁商置业、青岛保利地产、海尔地产、青岛万达、龙湖地产、海信地产、青岛绿城、青建地产、中海地产等青岛公司。

我们看到万科之所以蝉联夺金销售冠军，就在于它的品质、定位及品牌的影响力。位于李沧区金水路的万科生态城，于11月下旬开盘，即赢得了众多消费者的热捧。开盘首日，人头攒动、买气旺盛。这就印证了一个热销的楼盘需要诸多因素决定的：楼盘定位、卖点运作、品牌效应都是能够促进企业的强势和强大。

万科无论是在全国销售的排行榜，还是在青岛市的销售排行榜中高居首位，万科更是今年和去年连续两年的夺金TOP10 。2011年，青岛万科凭借6个项目实现销售金额38.2亿元。其中位于世园板块的万科生态城表现尤为突出，以低于购房者预期的价格实现11.8亿元的销售额，构成了青岛万科销售金额的31%；市北万科蓝山和四方新都心万科城引入高品位住宅理念，交通、商业配套相对完善，分别完成7.6亿元和7.3亿元的销售业绩。另外，万科四季花城成交5.2亿元、万科城市花园成交4.4亿元、万科魅力之城成交1.95亿元，共同构成了青岛万科2011年销售业绩30%的份额。

排在第二位的是鲁商集团。今年，鲁商集团成交24.3亿元 。鲁商置业有鲁商首府、鲁商蓝岸国际、银座动感世代、一山一墅、银座领海公馆5个项目在售，物业形态涉及普通住宅、高端住宅、别墅。位于青岛市东海东路88号的银座领海公馆实现8.9亿元销售金额；鲁商首府以其核心位置、纯住宅高端产品实现成交金额7.63亿元 。

排在第三位的是保利地产，成交金额为17.3亿元 。保利里院里销售金额6.35亿元 ；保利地产胶南新盘海上罗兰11月6日低价开盘销售，实际成交套数为416套，成交金额8.9亿元。另外，万达、龙湖、绿城和中海也都在前10名中。

本土企业海尔地产成交金额16.8亿元，位居第四名，较2011年名次稍有回落。2011年海尔地产在售项目有两个，分别为开发区大盘海尔山海湾和即墨别墅项目海尔原乡墅。海尔山海湾实际成交金额11.3亿元，占海尔地产总成交金额的67%；原乡墅项目今年实现5.45亿元成交。

第五名是青岛万达，青岛万达凭借李沧万达广场一个项目掘金15.6亿元，成为2011年度青岛房企夺金Top10黑马。青岛李沧万达广场项目以15.6亿的成交金额排行榜榜首。青岛李沧万达广场8月20日首次开盘，推出6、7、8、9号楼700余套房源。李沧万达广场采取了“双管齐下”“内外呼应”的策略，在秋季住交会上，可谓是赚足了购房者的眼球；住交会第二天，李沧万达广场首期房源就以8400元/平的起价开盘，比预期低了很多，在短短的10天内即劲销500多套，成为青岛8、9月份住宅销售冠军。李沧万达广场开盘时市场形势没有现在这么严峻，抢占了市场先机，也因此早早的完成了全年销售任务。10月16日李沧万达广场加推1、2号楼448套房源再次热销。李沧万达广场本年度两次开盘，共售出房源926套，面积达9万平方米，名列成交套数排行榜第4名，名列成交面积排行榜第5名。

龙湖滟澜海岸悦澜居销售成绩同样出色，以14.8亿的销售金额位居销售金额排行榜亚军地位；销售面积11.6万平方米，居销售面积排行榜第二位，销售套数661套，名列销售套数排行榜第六位。10月中旬，龙湖滟澜海岸悦澜居首次开盘，6500元/平的均价和5500元/平的低起价震惊岛城楼市，当天共计推出421套房源。 龙湖滟澜海岸悦澜居11月21日加推222套高层房源，起价仅5960元/平，购房还可送车位，据悉，当天出货率达到70%以上。业内人士分析，除了龙湖的品牌口碑、景观设计、小区物业等项目本身优势外，低价才是吸引购房者的关键。龙湖悦澜居可谓是青岛新盘低开大潮的先驱，接连几个星期成为城阳区楼市销冠。龙湖周边的青特花溪地和世茂公园美地不甘落后，先后爆出低起价房源广告，白沙湾板块上演“三英战吕布”，至此，城阳板块降价大战全线拉开。

排在销售金额第三名的是万科生态城，成交金额11.8亿。项目一期11月6日晚低调开盘，推出房源为金水河东的洋房和小高层产品。本次万科生态城推出的小高层产品以大户型为主，面积为170平方米，精装修标准为3000元，赠送车位，优惠之后均价11000元/平。万科生态城洋房产品均价17000元/平左右，同样送车位，3000元精装标准。11月20日，万科生态城开盘推出比之前7000元/平的起价更震撼的起价6885元/平，均价8200-8300元/平，去掉精装修后，毛坯均价7000多元。虽受冷空气的影响，然而万科生态城却用1197套的惊人成交量（另有部分被团购）着实点燃了“冬天里的一把火”。此次万科生态城澜庭、宽岸组团开盘，共推出1332套房源，创下青岛年度单盘去化之最。

李沧区大盘李沧万达广场和万科生态城同时挤进销售金额排行榜前三名。早在8月份李沧万达广场开盘之际，万达、万科“二万”之争引起李沧楼市不小的波澜。李沧万达广场打出广告项目起价8400/平，均价9500/平后。万科马上放出消息：万科生态城精装起价7000元/平，均价8000-9000元/平。万科生态城开盘确实验证了之前的报价，李沧板块降价之风初现。

海尔旗下海尔山海湾项目以11.3亿的成交金额位列2011年销售金额排行榜第四名。海尔山海湾是海尔地产在开发区的品牌力作，借助海底隧道贯通利好、海景资源和品牌优势，深得自住和投资购房者的认可，2010年已有三期房源推向市场，名列2010年销售金额、套数、面积三大排行榜榜首。2011年海尔山海湾四期高层7月9日耀世开盘，四期包括1-7号楼、9号楼共8个楼座，总计1200多户。7月9日开盘首推3、4、5号楼三个楼座，户型面积为70-90㎡，预计均价12500元/㎡。海尔山海湾四期其余楼座后期陆续推出。再加上二期三期尾盘，2011年海尔山海湾共成交1390套、8.9万平方米，名列成交套数排行榜第二和成交面积排行榜第六。

紧随其后是获得销售金额排行榜第五名的是李沧区项目绿城理想之城，成交金额10.95亿。绿城理想之城二期分为西子公寓、御园和绿园，其中御园为法式多层，绿园、西子公寓为高层。年初1月绿城·西子公寓开盘，359套房源完美售罄。继西子公寓1月22日开盘大捷之后，6月2日西子公寓加推热销，均价10000元/㎡，共744户，户型面积区间85-140平米。继西子公寓连续两次成功开盘之后，6月25日御园开盘，均15000元/㎡，户型区间为128-200平米。

上述数据明确地告诉我们，一个项目的成功与否，能否得到消费者的认可，是一个值得探究的深远课题。对于每一位房地产商来说，如何经营热销卖点？如何把握市场先机？如何促进品牌效应？如何经营文化理念……都是一门必修课。

嘉凯城·时代城无疑是营销运作中的佼佼者。在时代城的运营策划中，通过整体区域的优势渲染不仅有力提升了楼盘的品牌价值，同时，还利用价格的炒作致力于吸引消费者的关注度和认可度。我们可以分析一下，时代城开盘定价与周边楼盘的价格基本上是均等的。但，为什么时代城能够做到当日开盘即售出96%房源呢？其运作的技巧就在于先期大量的广而告之，多方位、多层次、多渠道的提升自身楼盘和区域的价值，拉升消费者心理预期价位在每平方米在9000元以上，然后再将价格下拉与周边楼盘基本一致。时代城开盘前打出了238-320平米别墅起价16764元，赠送面积为大于1:1，这样核算下来每平方米的都市别墅不足8000，可以和公寓价格媲美。如此，极大吸引了消费者的认购欲望，开盘之日56套都市别墅消费者踊跃签约认购，促成了时代城开盘当日的旺销态势，为低迷的房地产市场增添了一笔亮丽的色彩。在房产调控市场低迷的背景下，时代城能够挑起消费者的购房欲望并感到物有所值，不仅仅是大量广告宣传的结果，因为所有的房地产商都投入巨资做广告，但最后的收获却有很大的差异。一个成功的房地产商需要的是更多的是营销运作的技巧和 “卖点”的定位。从时代城的销售策略可以看出，在品牌效应、广告宣传、楼盘项目的一系列策划中，仅仅是一种基础和铺垫，同时还要辅以完美的营销策略。时代城的确是胜出者。

据了解，上月底黄岛区存量房：总量为20543套，其中住宅存量为15875套。凤凰城与汇智广场就是位于黄岛的项目。开发区恩马地产副总经理康凯在报告会上解说：“黄岛存量现在是最高的，达到了1.6万多套。应该说开发区受到的影响是非常大的，主要还是跟那里的市场特定环境有关系。一个是投资性原先的预期比较大，还有桥隧通车 ，大家原先感觉的这种预期会比较好，事实上并非如此。还是受制于本身开发区不能仅仅靠吸引市区的购房者过去或者投资的这些购房者，本身的产业方面的东西还是有一些限制，但是我们非常看好开发区以后的市场。”

位于李沧唐山路的阳光·香蜜湖，本网记者到该楼盘的售楼处查看时，看到的门厅闲落、阒无一人，受到调控政策的偌大影响。阳光·香蜜湖虽然实行91折销售，每周三推出一套特价房，但鲜为人闻。其根源与起价太高，消费者所不能接受所致。所以说一座楼盘即使高品质，但是居于高价格，消费者一样不会买账；阳光·公园1号和阳光·香蜜湖都隶属于青岛千千树置业有限公司，该楼盘在建筑设计上，追求高品质，完美生活配套。由此建筑成本决定了楼盘的价格，限于国家政策，降价也有一定难度甚至会带来极大地负面影响。因此，销售极度不畅倍感纠结。我们相信，随着时间的推移，青岛千千树置业有限公司的所属房产会迎来一个灿烂的明天。

2011年，是一个充满变数的一年。365天，每天都上演着一幕幕房地产市场的情景剧。盘点2011，总会给人以顿悟和遗憾。无忧房网在联手众多房地产商的协作中，充分体验了房地产市场的风风雨雨和波动起伏。在2011年的辞旧迎新之际谨借此文，以飨读者。

无忧房网借助盘点2011之际向所有房地产商们、尊敬的网友们及广大消费者们致以真挚地敬意和诚恳地祝愿：2012，身体康健心想事成兴旺发达幸福快乐！