投资增长势强 未来预期良好—前7月我市房地产开发情况分析
|
| 新浪青岛房产频道
2004-03-04 合作：青岛房地产信息网 |
| 【推
荐】【评 论】【大
中 小字】【打
印】【】【关 闭】 |
|
1—7月，我市房地产开发投资累计完成55.55亿元，比上年增长39.6％，本年新开工房屋面积431.5万平方米，增长23.2％。开发投资额的放量，新开工面积的攀升，反映出我市房地产开发市场未来预期良好。
一、房地产开发的主要特点：
（一）住宅开发投资尽显主力地位
从房屋用途分类看，在全市房地产投资中：住宅投资完成40.7亿元，占投资额的73.3％，增长47.6%，高于全市房地产投资增幅8个百分点，拉动我市房地产开发投资增长33.0个百分点，在房地产投资中尽显主力地位。商业营业用房投资6.82亿元，增长2.0%，占投资额的12.3%；办公楼及其他公益性项目分别完成2.45亿元和5.58亿元，分别增长28.4％和53.7％。
（二）市内四区投资凸显强劲增势
从地区布局看，市内四区房地产投资放量冲高，凸显出强劲增长势头，累计完成7.36亿元，比上年增长73.6％，高出全市平均增幅34个百分点，占全市投资13.2%，比上年所占比重提高2.5个百分点；五市三区完成投资33.38亿元，比上年增长21.1％，其中：黄岛、崂山和胶南投资居前三位,
分别为8.57亿元、8.09亿元和4.14亿元, 投资额占全市的37.4％。
（三）新开工面积呈现快增态势
全市各类房屋新开工面积431.5万平方米，增长23.2%，住宅作为当前房地产投资与消费的焦点“热度不减”，新开工面积374.41万平方米，增长30.9%；办公楼新开工面积增势平缓，开工9.39万平方米，增长11.5％；空置率一直较高的商业营业用房新开工面积仍呈下降趋势，开工35.36万平方米，下降12.7%。全市各类房屋施工规模在新开工程的快速助推下平稳扩大，施工总面积1177.13万平方米，增长9.4％，其中：住宅施工面积947.31万平方米，增长15.8%，高于房屋施工面积增幅6.4个百分点。
（四）土地供应丰裕，后期开发预期好
我市房地产企业土地开发、土地购置两项前期指标均有大幅增长，土地开发投资额完成2.4亿元，比上年增长31.9％，比上月增长1.18倍；土地购置费10.49亿元，比上年增长1.17倍，比上月增长57.2％。土地购置费及土地开发投资额的同步激增，预示着今后一段时间我市房地产开发前景不错，房屋新开工程增势将可能继续走强，为下一轮投资的增长积聚了潜力与后劲。
二、房地产开发市场存在问题
(一)商品房供求矛盾仍然比较突出
从房屋供给看，可供销售的竣工房屋“缺口”明显，竣工房屋面积虽比上月飚升，但与上年同期相比仍呈降势。全市竣工各类房屋面积157.54万平方米，比上月增长77.3％，比上年同期下降9.0％。从需求看，一方面由于在建项目多，竣工房屋量少，致使房屋实际销售需求受制。商品房屋销售面积147.42万平方米，虽比上月增长33.3％，但比上年下降6.9％；另一方面，全市房地产开发预售商品房所收的定金及预收款41.54亿元，比上年同期增长31.4％，消费者的潜在购买力旺盛，对住房的即期需求一定程度上也加剧了供求紧张的矛盾。
（二）资金来源结构欠优化
虽然目前我市房地产企业开发资金到位绝对额较高，与开发投资的顺差持续扩大，开发资金供应充足，但从资金来源结构看，自有资金比重仍显较低，国内贷款筹资增幅仍居高位。前7月，我市房地产开发企业本年资金来源累计84.53亿元，比上年增长30.0％，再加上上年结转的27.43亿元，与完成投资的顺差在56.41亿元，比上年顺差扩大7.69亿元，为我市后续投资的持续增长提供了有力支撑。从结构看，国内贷款18.03亿元，占21.3％，比上年增长38％，高于本年到位资金增幅8个百分点；自筹资金23.62亿元，占27.9％，增长25.3％，其中：企业自有资金14.68亿元，在全部资金来源中仅占17.4％，比上年所占比重下降1.7个百分点；增幅14.4％，远低于全部到位资金和国内贷款增幅15.6个百分点和23.6个百分点。随着央行房贷新政实施细则的逐步出台，势必会对目前房地产商“预售融资”、“借款开发”的运作模式带来冲击，同时也会促动房地产行业重新洗牌，全市房地产企业应在未来开发市场的良好预期下，加强资金管理，调整经营结构，促进我市房地产投资的持续快速、稳定发展。
|
|
| 【推
荐】【评 论】【大
中 小字】【打
印】【】【关 闭】 |
|