物业税之争波及二级市场 存量房市场开征不明朗
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| 新浪青岛房产频道
2004-03-12 合作：青岛房地产信息网 |
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关于物业税的讨论不只局限于房屋一级市场，二级市场也是波澜骤起。虽然政策制订尚在研究探讨阶段，何时开征也暂时没有定论，但业内人士已经对物业税表示了担忧。
业内人士认为，物业税的开征范围主要适用于新商品房，对于已经投入使用、经过一次交易的二手房，税法制定部门拟定对此类旧有物业将实施过渡措施，但目前还没有明确的说法及条文出现。依照二手房市场现有的规定，二手商品房的土地税费已经在新商品房买卖中缴纳完成，无需再缴。经济适用房及已购公房再上市，分别按照成交价的3%和房屋当年成本价×建筑面积的1%缴纳土地出让金。可见，开征不动产物业税的办法对于目前的房地产二级市场还并不适用，所以在短期内其影响将不十分显著。
其次，北京每年新房的销售量在16万套左右，目前可进入二级市场的存量房却有约250万套。随着房地产一级市场的逐渐收官，新房销售量将逐年递减，沉淀下来的存量房数量将逐年递增。
据“我爱我家”专家预测：四五年后，北京存量房数量将超过300万套，而每年新增房数量将少于10万套。按照目前所公布的征收物业税办法长期实施的效果来看，物业税征收范围如果限定于新商品房市场这一小部分，那么对于整个房地产大盘来说，此税收办法还难以撼动北京的房地产格局。除非物业税征收范围涉及到存量房市场，其影响才会比较明朗。
第三，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价值进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税收会随房产的升值而提高。但从目前二手商品房尤其是二手高端物业的市场价格来看，与当年一手价格相比呈现出明显的下跌趋势。那么，税收逐渐上涨是否成立还存在很大疑问。或者说，目前二级市场难以支持物业税随地价升值而上涨这一说法。
最后，如果物业税征收涉及到二级市场，那么将对炒楼行为起到一定的抑制作用。之所以起到这种效果，是因为土地增值必定带动物业税上涨，即便楼盘升值了，那么新买家面对越来越重的税负难免顾虑重重。所以对于增值的楼盘来说，很有可能出现有价无市的现象，炒家自然难以高价出手套现。
业内人士同时表示，近几年来政府对于市政、道路、轨道交通的投入极大，而这些投入难以通过市场化手段回收（如五环路取消收费、地铁及城铁常年亏损），那么本着“谁受益谁付费”的原则，通过房地产增值来向业主收取逐年上升的物业税是一种合情合理的做法。但是，有关政策的具体制定要考虑到实际的操作性和可行性，否则就会向开征“遗产税”一样，喊得很响，但“雷声大，雨点小”，拖了很长时间，却难以贯彻执行。
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