2004年青岛市房屋销售价格又窜新高及2005房价走势分析
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| 新浪青岛房产频道
2005-03-12 合作：青岛房地产信息网 |
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2004年，我市房产业依然牛气冲天地走过了红红火火的一年，房屋销售争购现象仍有发生，房屋销售价格继2000年以来连续五年不断攀升。2004年房屋销售价格较上年上升15.2%，较2003年的涨幅高0.6个百分点，涨幅位居全国三十五个大中城市首位，其中2004年四季度较上年同期上升19.8%，其涨幅创七年来的新高；而房屋租赁价格受上半年下降的影响全年平均较上年下降1.4%。2004年我市房地产价格变动主要有以下特点：
一、土地交易价格继续上升
2004年我市房地产市场依然火爆，使地产市场供不应求局面日见趋紧。近几年来，随着我市市区土地的不断开发利用，可开发土地日渐减少，特别是2001年土地交易进入拍卖程序后，土地交易价格完全受市场供求关系左右。加之受国家政策调控收缩土地供给和我市清理整顿土地市场的影响，土地价格不断上升。从2004年我市土地交易情况看，市区通过拍卖的土地有所减少且大多在四方、李沧两区，土地拍卖价格大幅上升，如7月份拍卖的四方金华路地块楼面地价达到了2800元/平方米，地价上涨超过40%。
二、房屋销售价格又窜新高
（一）住宅价格涨势不减
2004年商品住宅仍然供不应求，争购现象时有发生，从而造成住宅价格较上年上升14.9%。从全年情况看，商品住宅销售呈上半年“暖”下半年“热”局面，房价涨幅呈上半年低下半年高的态势。上半年，我市普通住宅价格较上年同期上涨13.0%，其涨幅较2003年4季度回落2.8个百分点，一、二季度环比价格指数分别仅上升1.5%和3.7%。从居民的需求情况看，2003年下半年以来城市改造拆迁有所的减少，缓解了房屋供需矛盾，另外2003年房价上涨过猛，过高的房价也使部分居民心理承受能力降低从而开始持币观望。因此，就造成了上半年房地产市场的“不温不火”。进入下半年，由于我市清理整顿土地市场，造成新开工项目有所减少，好地段住宅建设项目廖廖无几，住宅价格仍一路走高，部分居民开始加入购房大军，从而使下半年住宅价格较上年同期上升16.8%，较上半年提高3.8个百分点，而四季度商品房价格涨幅比三季度高2.1个百分点，涨势强劲并再窜新高。
从住宅分类情况看，（1）经济适用住房价格涨幅较大。2004年上半年，我市为提高经济适用住房购买门槛，调整出台了经济适用住房购买政策，暂缓部分经济适用住房的销售。进入下半年，新的经济适用住房购买办法开始实施，位于市北区和李沧区在建的经济适用住房开始进入销售阶段，市政府对其确定基准价格的基础上，允许上下浮动15%，加上其拆迁成本加大等因素的影响，从而使下半年经济适用房价格较上年同期上升19.8%；全年平均较上年上升14.5%。从购房情况看，由于我市经济适用住房建设周期长，开发面积仍难以满足大多中、低收入家庭的需求，且大部分在李沧区，购房难的矛盾一时无法消化。（2）普通住宅价格继续窜高。由于土地资源的供应量减少且土地价格政策大幅上涨，特别是受需求的拉动，我市市区普通住宅价格涨幅继续扩大，2004年较上年上升14.1%。从2004年我市普通住宅的开发情况看，市南、市北两区主要以开发高层住宅为主；而四方、李沧两区主要开发多层住宅。由于高层住宅的居住成本大大高于多层住宅且分滩面积大，因此，市南、市北两区的多层住宅价格涨幅较大，平均售价在每平方米6000元以上，宁夏路上的楼盘每平方米已接近8000元，但市场仍供不应求；而高层住宅销售则相对缓慢，但价格也居高不下。四方、李沧两区的普通住宅因价格相对较低加上我市南北差距的不断缩小，从而拉动该区域房价上涨较猛。四方区部分地段每平方米已超过5000元。从全年的情况看，下半年多层住宅的平均价格较上年同期上升16.7%，较上半年高5.2个百分点，而高层住宅价格较上年上升14.8%。（3）高档公寓价格继续上涨。由于我市沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上涨，特别是位于高科园沿海一带，无论从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使2004年高档公寓价格较上年上升16.4%。
（二）非住宅价格涨势趋缓
随着居民收入的不断提高和我市经济环境的不断改善，商业用房和写字楼等非住宅类商品房市场需求趋旺，受土地价格大幅上涨的影响，使非住宅类价格较上年上升8.2%，其中写字楼上升5.1%，商业用房上升11.8%。
(三)私有住房交易价格涨幅有所回落
2004年，受市场需求的影响，我市二手房屋销售市场依然活跃，二手房与商品房在价格上形成相互拉动的态势。房屋更换周期大大缩短，年内新房进入三级市场比比皆是。小户型较大户型热销，有的房屋平均价格甚至高于商品房。受二手房结构、楼层使用年限等非可比性因素的影响，2004年私有住房价格较上年上升17.3%，其中：住宅价格上升17.3%，非住宅房屋的价格上升17.8%。
三、房屋租赁价格开始上升
由于我市房地产价格持续上涨，加上良好的经济环境的吸引外来人口的不断增加。进入2004年下半年，我市私房租赁价格开始回升，较上年同期上升2.3%，但因上半年私房租赁价格降幅较大，从而拉动全年价格较上年下降1.3%。从我市租赁市场交易看，尽管受上半年房屋租赁价格下跌影响全年价格较上年下跌1.4%，但房屋租赁价格将呈稳中有升的态势。
四、2005年房价走势
受2004年下半年房价大幅上涨的惯性影响，2005年房价仍将稳中有升，涨幅将不会低于两位数。其理由是：
（一）土地价格上涨推动了房价的上涨。现有我市部分拍卖土地，2005年将陆续开发施工，高地价必然带动周边房价大幅上升。
（二）需求增加带动房价上涨。面对我市巨大的住房需求，尽管市政府加大开发力度，但由于房屋开发周期长，一时仍难以消化供需矛盾，仍使房价稳中有升。
（三）房地产销售门槛的提高促使房价上涨。随着房地产市场的不断规范，对开发监管力度加大，房屋封顶准许预售和对开发单位预收保证金等措施的加强，提高了房地产开发门槛，也使房屋成本加大，致使房价上升。
（四）南北差距的缩小必然使北部区域房价上涨。随着我市缩小南北差距措施的加强，处于中低房价的四方区和李沧区将成为新的投资热点，从而拉动房价上升。
拟稿人：高义茂
核稿人：赵素欣
青岛统计局
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