九部委寄希望于地方政府 预测各地会出何种细则
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| 新浪青岛房产频道
2006-05-31 合作：青岛房地产信息网 |
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从5月29日晚到31日的短短两天内，九部委“15条军规”发布以后引发的各界反响比起上一次调控显得更为猛烈，从种种观点博弈可以发现，这次质疑甚至批评的声音似乎更多。
九部委出台严厉宏观调控新政 稳定住房价格
对政策的质疑和批评集中在这么几点：
第一，营业税延长到五年。二手房经纪公司无一例外是反对的，包括中原、链家、我爱我家等在内的经纪公司断言：对二手房的冲击肯定大，下月成交量一定降下来。链家总经理左晖甚至批评这种政策思路是落后的，是基于过去一级市场为主导的思维模式：通过切断二级市场的交易通道来打击炒房。“但是现在市场情况变了，二手房交易已经承担越来越重要的作用，所以效果会相反。”【相关阅读：五年内转手全额征营业税 二手房供给陷冰冻期？】
对此据焦点房地产网得到的最新市场反响是，政策出台后，北京许多二手房经纪公司的要求退房的单子猛增，而多家中介已经要求政府给宽限期：六月一日就要开始，那么正在交易中的单子怎么办？
第二，户型“三八线”是90平米。开发商对此反响强烈，焦点网得到的消息是，开发商许多都在为政策开会，而北京市建委工程处的电话昨天几乎被打爆了，因为政策规定，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合调控要求的，应根据要求进行套型调整。至于对策，一条未经证实的消息是：开发商要把大户型分成两个小户型联卖，中间隔薄薄的墙。
第三，首付增加到3成。实际上这条是和调整结构的住房政策相配合的，区别对待，90平米以上的房子首付3成，以下的一样是2成。对此政策意见不一，“左派”的中经公司首席经济学家哈继铭认为太保守，应该对多套住房的首付涨到4成甚至5成，但是家庭大的可能真需要大面积的房子。而舆情评论表现出的却是另外一种担忧：会不会又对老百姓影响很大但是对有钱人没用？
其他的诸如土地政策、开发商自有资金规定等等，比起上述三条直接利益相关者而言，到没有更大的反响。目前大家关心的是，各个地方（尤其是被点名过热的城市）的细则什么时候出，还有没有细则？
很有意思的是，这次开发商的言论少了很多，对此未经证实的解释是，政府不让这些人说话——在房地产这个事关各方利益的博弈场上，包括观点在内的信息是不可或缺的重要组成部分，观点经过媒体的放大，力量是惊人的。所以对于开发商的失语，我们宁愿解释为，为了保证包括中低收入人群的信息博弈不至于太处下风，相关部门不惜下达“禁声令”。
综观对于政策的各方面分析，可以发现一个很有意思的现象：税收、信贷、土地，这些经济杠杆是被大家探讨得更多的内容，但在“15条军规”里面，这些内容不过占了很小的部分，更多的调控内容是：控制拆迁进度，分步骤解决中低收入人群住房问题等，甚至于包括“完善信息披露制度”这样的非经济政策。而实际上，这些工作，都是地方政府应该做的，和市场关系不大。哈继铭也认为，在“国六条”当中明确提到的打击“囤房”，在九部委细则当中没有明确的经济杠杆以体现。
对此，一个合理的解释是：国家对房地产改革的思路正在变化，把市场的归市场：调整结构，控制户型，提高首付降低金融风险，让房价随市场变化而别大起大落。实际上对于商品房市场的调控，自2003年开始中央可以出的牌已经出得差不多了：“121”号文件紧缩银根，“8·31”紧缩地根，“国八条”之后征收营业税……
但是对于福利性质的住房要求，这次细则要求政府承担更大责任：加强廉租房建设和经济适用房建设，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。这些思路在去年的“国八条”里面就明确提到的，但是中央的判断是地方执行不力。在昨天建设部的答记者问上，发言人明确指出：“去年调控之后，很多地方并没有落实一是多数城市没有提出增加普通商品房和经济适用住房供应的具体措施，没有公布建设规模、项目布局及进度安排。部分地区廉租住房制度没有建立。一些城市适应普通居民需要的中低价位、中小套型住房供应不足。二是部分城市住房需求偏大。今年以来部分地区居民市场预期变化，购房意愿增强。一些城市房屋拆迁规模较大，被动性住房需求增加。部分城市外来人员购房比例过大。三是一些地方正面引导不够，市场透明度不高，加上一些开发企业和媒体的炒作，严重影响居民市场预期，加剧了市场供需矛盾。四是规范市场秩序工作不到位，对开发商的违法违规行为查处不力。”
这新闻所透露的信息，实际上在今年早些时候，建设部已经通过某高层之口对向社会发布。也就是说，对于解决人民普遍关心的安居问题，中央要求各地承担起应该承担的责任。这也可以用媒体惯用的词汇“寄希望于地方政府”以解释。
如果按照这个思路，那么今后可能关注的重点是：70％供应普宅的土地分配如何实行？对于商品房高额土地出让金的分配，媒体报道的“专款用于建设廉租房和经济适用房”是否属实或者即将属实？经济适用房以后卖还是不卖？
那么对于前文提出的疑问：“各地会出什么样的细则”的问题，一个合乎逻辑的推理是，如果有细则，那么这些细则的重点将不会纠缠于更细致的经济层面，而是加大对各个相关利益部门的行政指令和惩处，就像北京市前不久出台那些政策一样。而这，对各地政府的执政能力来讲，不失为一种考验。
文章的结尾，让我们跳出房地产的局限，审视其他几个相互关联的现象：中国人多地少的国情、油价猛涨，全球石油资源日益枯竭、北京市从上到下提倡节约用水和电、中央关于建设节约型社会的基本思路……
博弈的一个意思是，各方考虑从自己利益出发以图更大回报，但是管理者考虑的是，如何平衡各方利益，包括我们的后代甚至是自然环境，这也许才是这场房地产改革最终的出发点。
焦点房地产网
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