| 第5章：北京二手房市场分析 |
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| 新浪青岛房产频道 2008-02-21 合作：青岛房地产信息网 | |
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| 第5章：二手房市场分析 5.1.二手房市场现状 2007年北京市二手房市场继续高速发展。预计全年成交量90000套，较06年76000套成交量上涨了18% ，二手房整体成交均价比去年上涨了45% ，房价的普涨达到了一个新的顶峰，9月份北京市13个城区整体二手房成交均价破万。在这一年中，国家一如既往的出台了一系列的宏观加细化的调控政策，如几次加息，“24号文件”及其陆续出台的廉租房、经济适用房等相关政策细则，“第二套房”，以及酝酿中的“物业税“等，直指房地产投机对房价的不良影响和庞大的中低端需求群体助推市场高烧不退的两个基本调整面。 2007年11月份北京市二手房整体成交均价环比上涨1.87％，总的来说，价格基本保持平稳，这种价格平稳的走势已经延续了近3个月，这说明，北京市二手房房价已经从普涨转变成了个别热点地区价格上涨，大部分地区价格稳定的理性局面。 究其原因在于,近期对国家宏观经济的政策调控预期明显。 政府对房地产市场价格的抑制决心，压缩投资利润空间，抑制了部分投资需求。高房价高需求并非成正比，大量中低端收入人群构成的需求群体，已经难以承受高房价之重。 由于政府正在寻求以提高房源供应量，利用政府住房保障体系，来满足大部分中低收入需求群体的方式缓解供需矛盾和房价上涨，如：廉租房政策的出台、新的经济适用住房购买对象的界定标准、限价房项目的陆续出台，都给了广大需求群体一个良好的预期。而具备一定购买力目标锁定在四环以内的热点区域的客户面对房价的持续上涨，已经发生迟疑，转入观望，致使8月份房价短暂冲高之后，逐步进入一个平稳阶段。随着三个月时间的房价平稳期，成交量将得到充分释放，而市场将被细分。 5.2. 市场细分 市场细分将具体体现在： 具备一定购买力的，需求四环以内交通较便利热点地段的客户，将不会受到太大影响，即便热点地区的二手房成交均价仍有一定的上涨，其购买决心预期将依旧坚定，仍会加速完成交易。 而对于中低收入群体而言，五环以外二手房仍是其主要选择，而这些地区的房价近三个月上涨速度减慢，这会唤起前期部分持观望态度的需求选择尽快成交，尤其是五号线南段沿线地区和奥运板块。 （1）2007年11月北京二手房市场成交量及成交均价变化分析  本月成交量环比上月上涨2%左右。从以上图表可以看出，9月，10月，11月在成交量方面并没有太大的变化。成交价格也是如此，11月成交均价为10877.284元，价格环比上月只上涨1.8%左右。2007年度二手房的成交价格和成交量，打破了往年的“金九银十”的传统惯例。在9月，10月没有出现大的涨幅，而11月也没有出现明显的震荡，可以说，市场进入平稳发展阶段。 预计今后几个月里，二手房市场仍不会出现大的波动，如果没有大的政策调整，不管是交易量还是交易价格都会小幅增长，整体价格不会再有大的波动（除轨道交通沿线）。并且涨副趋缓，能够消除购房者的心理障碍。 （2）2007年北京54片区存量房成交均价分析 5.3. 热点区域分析 （1）2007年11月北京各行政区域成交量及成交均价变化分析  昌平成交量排名下降两位，其他城区未出现明显变化。朝，海，丰依然稳居交易量前三位。但是顺义从上月排名第四降到了第六，其他城区成交排名并未改变。一方面是因为地铁5号线和奥运利好将原昌平区域的需求转移到了亚奥区域，另一方面也是因为新的经济适用房购买资格标准出台，更加严格地限制了购买人群和购买人数，这就使得天通苑、回龙观等五年以内经适房的置换趋缓。 东城成交价涨幅最多，西城成交价首现下跌。从成交价格看，涨幅最大的城区是东城区和房山区，东城区本月成交均价为15089.11元/平米，环比上月上涨934.12元/平米，涨副达6.60%，本月东城区25000元/平米以上的高端房源比较多，拉动了整个的成交均价大幅上涨。房山成交均价为4847.53元/平米，环比上月上涨285.4元/平米，上涨幅度为6.26%。唯一出现下跌的区域是西城区，本月成交均价为16845.68元/平米。环比上月下降153.04元/平米。在四个城区内，东城，西城的成交价格和比重不相上下，而10月5号线的开通，将更多购房需求吸引到了东城区，在同等价位下，消费者当然首选交通便利的区域，导致西城区成交比重下降，价格也首次出现跌荡。 （2）北京市朝阳区2007年11月成交量及成交均价变化分析  由于今年九十月份，市场的交易情况表现得比较温和，所以11月朝阳区的交易量没有出现往年的大幅波动现象，相对今年10月，交易量和交易价格都有小幅增长，交易量环比上涨4.2％，交易价格环比上涨1.82％。同时，本月的朝阳房产市场呈现以下三种特点： 热点区域交易量继续攀升。管庄、朝青、酒仙桥一直都是朝阳区交易比较活跃的区域，本月这三个区域在占据朝阳区交易量主导地位的同时，也占据了“本月成交量上涨排名前十大片区”的三个席位。本月管庄区域交易量环比上涨14.29％，酒仙桥区域交易量环比上涨10.53％，朝青区域交易量环比上涨10.00％。 奥运契机推动亚奥板块房价继续上涨。亚奥板块依旧是朝阳区的交易热点，亚运村交易量占到朝阳区交易量的11.89％，亚北区域的该比例也达到6.61％，同时本月亚北区域的交易均价环比上涨9.76％。 随着奥运会的临近，将奥运与房产联系在一起的评论越来越多，有人说奥运概念被透支了，也有人说，奥运会将是北京楼市的拐点，对于大打奥运牌的房产市场，奥运带动的是整个城市的发展，而非某一产业的突然崛起，即使奥运过后，城市建设的可持续规划依旧能够给房产市场提供利好。 东南三环老龄公房成交易新宠。11月，劲松区域的交易量在朝阳区内排名第五，相对上月，交易量环比上升4.63％，高于本月朝阳交易量整体提升幅度。劲松区域属于泛CBD区域，地处东南三环，在区域位置上具有相对优势，同时兼备了便利的交通和成熟的商业及文化氛围。本月该区域的交易活跃主要受以下因素影响。 1、老龄公房户型小，总价低。近期，快速增长的房屋价格一次次地考验着人们的购买能力，人们在关心房价涨幅的同时也越来越关注可购买房产的房值变化。老龄公房，两居室面积在60平米左右，二手商品房一般一居室面积都要超过70平米。所以消费者更加青睐购买公房。 2、位置与配套优势满足置业需求。劲松区域地处三环，交通网络四通八达；学校、医院遍布周边；休闲设施和商业配套分布四周。而大部分二手商品房都在配套或者位置上存在不足，所以相比之下，消费者更愿意购买老龄公房，同时，随着房价的增长，远郊区的房产价格大有赶超城区价格的趋势，部分购房者因此将需求转向价格差不是很大的东南三环老龄公房区，很多在CBD工作需要在东部置业的消费者也将眼光放在了该区域，诸多因素影响之下，老龄公房区的交易比较活跃。 3、税费优势。房龄较老是东三环老龄公房区的软肋，但同时也是其优势，公房在交易中需要缴纳的税费较少，而大部分二手商品房都在5年之内，需要缴纳5.5％的营业税，这在房价高启的今天是所有购房者都不得不考虑的成本。 （3）北京市海淀区2007年11月成交量及成交均价变化分析  海淀区本月相比较十月，在成交量方面，经过政府一系列调控措施出台后，市场经过十月的小幅震荡，十一月有回温迹象，环比十月上升0.82%，而在总体成交量小幅上升的局面下，公主坟区域却上升明显，环比十月上升近7%。成交均价方面继续上月火热局面，持续升温，环比十月上涨4.18%。成交热点区域在十一月没有变动，与上月基本相同，前四名依旧是：五棵松、清河、中关村、紫竹桥。 低价区域吸引消费者。本月成交量前两名的五棵松与清河区域在成交均价方面相对其他热点区域较低，清河区域成交均价仅仅在12000元/平方米左右，是海淀区均价最低的区域。而像中关村和紫竹桥区域两个传统热点区域，均价达到17000元/平方米——18000元/平方米，紫竹桥区域最高价甚至到了27000元/平方米。房价的不断高涨，已经超出消费者的购买能力，相比较，清河区域以其均价低的优势吸引消费者购买。 涨幅热点：公主坟区域 交通便利：坐拥西三环之便，北可去玉渊潭，南可到莲花池。地铁一号线东西贯通，而且规划中的地铁九号线正好在公主坟区域内与地铁一号线交会。这些都为公主坟区域成为热点提供支持。 奥运场馆辐射区域：随着五棵松区域的不段改善，奥运契机使五棵松成为新的商业圈。从以往经验来看，商圈带动周边区域发展的例子很多，如亚运村商圈带动亚北区域，中关村商圈带动学院路及清河区域，所以作为与五棵松比邻的区域，受到五棵松区域的利好带动，公主坟将受到越来越多人的关注。 综合来看，公主坟区域不管从交通，还是商圈影响来说，都具有成为热点区域的潜力，而且现在区域成交均价也相对较低，只有13000元/平方米，二手房方面有柳林馆南里，六里桥北里，普惠北里，普惠南里，吴家村路10号院，颐源居等众多小区，为成交量提供保障。 （4）北京市丰台区2007年11月成交量及成交均价变化分析  11月，丰台区交易量环比上月上涨3.57％，占本月交易总体成交量的17.19％，交易量排名依旧处于第三位。方庄本月交易量环比上月有大幅提升,马家堡地区也在交易活跃的同时保持稳步增长。 市场升温更显方庄二手房优势。近两年来，由于南城交通环境、配套设施的改善，人们房产消费观念的转变，越来越多的购房者开始将关注的目光投向方庄,促进了方庄房产市场的活跃。 方庄区域二手房交易量较上月上升了21.88％，同时价格也有7.56％的小幅攀升。方庄作为北京市改革开放第一个实验小区，至今已形成了以芳群园、芳城园、芳星园、芳古园等社区为主，配套设施较完善的生活居住区。同时，芳群园、芳城园、芳星园、芳古园的社区住房主要是以90年代初建造的高层塔楼为主，大多数是公房和央产房，芳龄较新，居室结构合理，社区居住氛围浓厚，这就使得该区域二手房成为众多置业者的主要选择，方庄二手房优势尽显。随着城市规划工作的逐步落实,依托方庄现有的发展优势，该区域二手房交易量将会继续攀升，呈现供需两旺的状况，价格也会有温和的上涨。 继南中轴路开通之后，路面交通与轨道交通的建设正在逐步推进中,让马家堡地区同时具备地上和地下的双重交通优势, 使得该地区在南城具有了无可比拟的最佳地势。而交通的便利始终是人们选择居住地的参考因素之一，强势的交通条件不言而喻地将成为区域价值提升的有力载体。 马家堡的交通改善带动了地产的持续升值，近几年该地区的房产开发力度较大,新房供给充足，加上以前的老社区形成了新老共处的和谐景象。本月马家堡区域的交易量在丰台区的排名虽不理想,但交易情况相对上月仍有2.43％的提升。同一地区汇聚新旧楼群有利于满足不同购房群体的消费需求,在局部区域内形成差异化供给。目前，马家堡地区正向着全面、满足不同人群需求的方向发展,特有的交通优势外加有吸引力的房价将会让西南和南部地区更多的消费者选择在此安家，同时眼光锐利的投资客也一定不会错过这块南城宝地。 5.4. 近郊区域分析 北京市近郊二手房成交热点区域2007年11月成交量及成交均价变化分析  成交量变动方面：2007年11月北京近郊热点区域的成交变动中除了回龙观和天通苑北区域成交量小幅下降，其它近郊热点成交区域本月二手房成交数量均呈现稳中有升的态势。其中成交量涨幅最大的区域是旧宫、和义片区，成交量环比上月上涨26.47％，在成交量排名中超过上月排在其前的天通苑片区位居第二名。本月回龙观片区成交量小幅回落，加之亦庄片区本月成交量上涨6.67％，在成交量排名中亦庄片区超越回龙观片区排名第四。 成交价格指数方面：本月近郊各热点区域成交价格指数均呈上涨态势。其中天通苑片区交易价格指数本月涨幅较大，价格指数环比上月上涨幅度11.69％，黄村和回龙观成交价格指数也大幅攀升，环比上月分别上涨7.99％和7.29％。 回龙观片区价涨量跌： 本月回龙观片区二手房市场呈现量跌价涨的主要原因是本月该片区客户需求涨幅较大，供需矛盾拉动价格攀升，价格的巨大涨幅促使部分房主捂房惜售，希望获取更大收益，房源供给的减少使得该区域呈现了特有的价涨量跌的态势。10月北京地铁五号线开通以来，天通苑片区受5号线利好因素影响，量价双双攀升。天通苑片区和回龙观片区是北京最大的两个经济适用房分布区。相对于已购公房和二手商品房的高价位而言，这两个片区具有显著的价格优势。而且二者之间也具有一定的替代效应。面对天通苑片区与日俱增的房价，部分购房业主开始转向仅有地铁13号线支持的回龙观片区。这部分转移的客户需求使得回龙观区域本月供需矛盾激化，成交价格指数也呈现大幅攀升，环比上月上涨7.3％，一跃超过天通苑区域成交价格指数。回龙观片区成交价格的攀升一方面引发了该区域业主的惜售心里，同时也使得因供求关系导致的两区域价格倒挂而替代购房的需求者回流到有5号线和13号线相交的天通苑片区。促使回龙观区域本月成交量稳中有降。 亦庄片区量价齐升。亦庄作为北京国家级经济技术开发区，目前已形成了集工业、公建和居住于一体的较成熟的大型社区。这里园林般的社区环境加上建设中的地铁9号线和京津轻轨和已有的京津塘高速公路，对外的交通十分便捷，吸引了众多消费者在此落户。与此同时世界500强中的诺基亚、IBM等著名企业在此安家，许多高管人员和员工也纷纷在此购房。随着亦庄片区生态环境的进一步建设，社区生活配套设施和教育设施配套的逐渐完善，亦庄片区更加散发了迷人的魅力。本月亦庄片区成交量和成交均价都在持续攀升的客户需求的推动下小幅攀升，形成了本月亦庄开发区二手房交易活跃的氛围。预计在未来的几年中，作为北京六大功能区之一，无论是轨道交通的开通、大型购物中心的进驻，还是国际大型企业的入驻，均对亦庄的发展有很大的助益。二手房交易也会更加红火。具有较大的升值潜力。 5.5.数据变化趋势分析 （1）北京2007年11月成交量上涨排名前十大片区成交分析  11月份二手房市场各片区成交情况迥异。热点片区明显呈现出郊区化，在前10大片区中除崇文、宣武大部分是在四环外地区。而且南部有：旧宫和义、方庄、石榴园、崇文、宣武、洋桥。占据了热点片区的60%。 旧宫与和义地处南四环外，交通越来越非常方便，有多路公交车，周边配套有天客隆超市、世纪家家福超市、KFC、南苑医院、华苑饭店、南苑公园、光明小学城南分校、和义中小学、农业银行、邮电局等等，设施非常齐全。旧宫二手房源主要分布在旧宫镇临近五环路旧头路侧的灵秀山庄，旧宫镇南小街附近的菊源南里，以及旧宫西路的清和园和清逸园小区。这些小区均位于旧宫中心位置，周边配套齐全，四大银行、物美商城，应有尽有。 再有地铁5号线向南延伸至亦庄的北京亦庄轻轨线，将从旧宫通过，2008年前与5号线同时建成通车，加上快速公交1线的开通，交通状况的进一步改善，区域与市区脱节的边缘化旧形象将迅速改变。 本区域盘源的购买人群呈现多样化而且增长比较迅速，在11月这一区域的成交量上涨了21.88%。需求更是上涨了超过35%。主要原因有以下几种：1. 由于地处南中轴周围,去前门非常方便,自然也就成为前门、天坛、沙子口地区拆迁户的首选区域。2. 和义是航天部周边相对比较成熟的大型社区，所以航天部周边年轻人购房对该地区的需求还是比较旺盛。3.旧宫受到大兴地铁线的利好影响。4. 受南三环区域例如草桥、洋桥、大红门价格补涨的挤压，相当部分这些区域的需求客户被推到了和义、旧宫。5. 本地区居民为改善生活的二次置业，由于长期居住对本地区比较习惯，所以大多还会在此地区购买一套面积大点或者户型好点的。总之，不管从需求状况分析还是从实际客需数量来看，本地区的需求是刚性的，潜在的需求也是巨大的。 方庄地处南二环与南三环之间，毗邻东三环，有着优越的地理位置和交通脉络。而且作为南城最早发展起来的区域之一，方庄的生活配套设施都相对比较完善。比如医疗设施有东方医院、方庄第一医院等都在区域内；商业设施也有家乐福、贵友方庄店及一些类似西单华威、明珠的小商品市场，同时也不乏像华堂商场这样南部并不多见的高档商业。在堪称成熟生活社区的方庄，二手房价格在南城也相对较高。5号线将给本区域带来更长时间的发展空间。 崇文、宣武地区成交比重一直以来都不高，本月却有很大涨副的主要原因就是名校效应，区域内聚集多家知名中小学，年后又是学校招生期，很多家长为了能给孩子提供方便，而纷纷在此买房。崇文区以新世界商场为核心，许多公司管理阶层选择在此置业安家。这些地区的房源覆盖面比较广，商品房、央产房、回迁房的数量均不少，二手房价格为二手公房11000至13000元/平方米，二手商品房在12000至15000元/平方米。这个区域的大部分都是买房自住者，也有部分投资人群商业氛围极为浓郁。本区域房产保值功能非常好。 管庄新商品房均价一年翻倍，遇到二手房需求上涨。依靠不断改善的交通环境，朝青及管庄和通州二手房成交量也超过了10%。管庄二手房11月份的价格已经突破9000元/平方米。新房项目更是已经达到12000元/平方米。这一价格是去年的一倍，因为这两个区域是东部次中心区域，连接着CBD和通州，由于区域各项配套有望加快成熟步伐，同时区域存量房较为充足，加上大体量限价房的注入使区域备受普通购房者的关注。 （2）北京2007年11月成交均价上涨排名前十大片区成交分析 本月均价浮动最大的前十片区中，四环外片区较多，且郊区化现象十分明显，比如黄村、回龙观、房山、天通苑。远郊片区价格快速上涨主要是由于随着北京经济的发展，交通的改善，北京周边郊区如通州、昌平、顺义、大兴等地的经济受北京城区经济辐射作用，近几年来得到了迅猛的发展。京昌快速路、京开快速路、京通快速路、京沈高速路等高速公路及以八通轻轨、5号线为代表的现代化交通设施的逐步完善，使得城市内外有了便捷的交通网络，郊区交通状况有很大的改善，新开发的新楼盘数量、质量都在提高，吸引不少城里人到郊区买房置业。这些区域的成交价格明显上升。 燕沙、东城上涨多主要是因为地理位置的优越性，位置优势无可比拟，同时本地区房源供应有限，成交量一直不大，这样一来基数就比较低，所以成交价格稍有上涨，变化就非常明显。 上地、亚北成交多集中在二手高档商品房，因为受科技与奥运的影响，这些地区一直以来就是需求的热点，而本地老公房比重相对较小，经过几年的交易，本地区老公房流通速度越来越慢，很多刚性需求不得不将目标定在价格比较高的商品房上面。 从以上的交易价格上涨热点地段来看，不同的利好因素驱动着各地区在价格方面表现活跃。显而易见，朝阳区和海淀区以及内城四区是房屋交易价格上涨的热点区域。这些区域所呈现的市场共性为：外企、高收入企业较多，白领、暂住人口及外来人口集中，热点地区地产项目日渐饱和，有限的范围内新盘越来越少，需求量却不断上升。京郊区域的共性则是：集中开发、社区规模较大、配套设施同步规划，并且交通便利、房产交易价格相对较低。 （3）北京2007年11月成交量上涨排名前十大楼盘成交分析 2007年11月,北京二手楼盘市场整体依然保持平稳，交易量与价格都没有大的波动，但具体到各个楼盘，成交量增涨还是有一定变化的。其主要特点是几个主要楼盘增涨相对明显，其他楼盘基本保持不动。 2007年10月，北京二手房成交量排名前十名楼盘中，北苑家园处于成交量第一，同时，成交量比10月增涨了8.33%。天通苑社区是近几月成交量排名第一的社区，本月将天通苑社区分列考察，天通西苑成交量上涨幅度排名第二，成交量增长为12.5%。怡海花园9月排名第三，10月排名第二，本月排名第三，成交量增涨为12.5%。定慧西里首次上榜排名第四，成交量增涨16.67%。其他6个上榜楼盘分别是宣颐家园、紫云西里、佳运园、炫特家园、天缘公寓和拂林园，这几个楼盘成交量并不很大，成交增长幅度虽都在10%左右但由于基础量小，没有对市场构成影响，因此本期对此6个楼盘不做重点考察。 北苑家园位于地铁5号线与13号线的交汇处，交通便利，地段临近奥运村地区并且楼盘价格低于奥运村地区，交通的利好与地段的得天独厚使北苑家园成为今年11月成交量上涨楼盘的“状元”，北苑家园社区较大，存量房多，市场需求也大，交易量上升的原因显而易见。同样，天通苑社区也由于房屋储备量大的同时购买需求也较多，成交量仍居于高位，再加上天通苑社区的交通优势，公交网的完善，地铁5号线于10月初的开通，交通的利好也持续拉动了10月份的成交量。另外，天通苑的社区状况成熟，配套设施完善，由于以上的原因。另外，因为房价一路攀升，天通苑二手房屋的价格优势和可选户型的丰富也拉动了本地区的成交量。北苑家园与天通西苑的排名位置，使我们不得不承认，奥运经济和轨道交通利好是目前北京二手房市场最大的拉动力量。 成交量排名第三的怡海花园，成交量比上月增涨12.5%，怡海花园位于西南四环边，价格相对较低，交通便利，小区建设也比较成熟。怡海花园小区内中小学校、幼儿园、老年大学、医院、超市、书店、美容店、美发店、洗衣店、健身中心、装饰公司、菜市场、餐饮店等商业服务设施齐全。排名第四的楼盘是定慧西里，此地区存量房一直也比较多，配套也比较成熟，由于交通原因一直没有较快的发展，但速度也一直不低。此次上榜，一方面原因是由于本月没有成交量大幅增涨的楼盘，另一方面的原因是随着北京轨道交通的进一步建设，西部地区的交通问题即将得到缓解，而西部地区历来的比东部环境好、价格低等优势将吸引一部分需求转向京西。这一点，通过本月西南四环外的怡海花园与西北四环外的定慧西里纷纷上榜就可以看出。 综合来看，07年11月楼盘上涨情况可以说明：今年11月，奥运经济的拉动效应和轨道交通的拉动效应并存，传统的“成交淡季”对于奥运周边楼盘和有预期升值发展潜力的楼盘没有构成太大影响。我们可以预见，在未来一段时间内，随着北京交通建设尤其的轨道交通的进一步完善，轨道交通沿线地区的楼盘二手房市场，成交量的增涨仍将会持续，发展潜力较大。 （4）北京2007年11月成交均价上涨排名前十大楼盘成交分析  2007年11月，经济适用房、两限房、廉租房等保障住房的建设和相关政策得到进一步落实，吸引了一部分消费者的注意，因此，本月楼盘价格增涨并不十分明显，但在具体楼盘的交易情况却有所不同，部分楼盘价格涨幅十分明显。 在11月成交均价增涨最大的十个楼盘中，有6个楼盘均价达到10000元/平米以上，而且都在以10%以上的速度快速增涨。位于西三环附近的望山园均价由10月份不到11000元/平米快速上升到了接近14000元/平米，涨幅高达23.01%，因此居于榜首，但考察其周边楼盘，涨幅却没有如此明显，因此，其价格上涨过高具有一定的偶然性。但考察望山园楼盘本身，属于西三环外的高档楼盘，小区定位高；靠近昆玉河和曙光花园，环境优雅；社区内部配套完善，适宜居住；同时又靠近中关村，地段价值明显，因此，望山园的价格快速增涨是有其原因的。近一两个月，望山园将继续保持价格增长，但不会再达到20%以上的幅度。 在这十个楼盘中，地域分布主要集中在北三环以外，奥运村、中关村辐射地区，天通北苑、安慧里、明天第一城、稻香园、天通西苑、福怡苑等均属于此地区，价格涨幅基本在10%左右，北部地区的价格上涨与成交量上涨并存，充分显示了本地区经济环境快速发展、交通建设进一步完善等对于二手房市场强大的拉动力量，在未来一段时间以内，本地区仍将有较大的增值潜力。综合本地区几个楼盘的特点，我们还可以发现，这几个楼盘都属于周边地区中配套设施较为完善的社区，因此，配套设施的完善与否，仍然是决定消费者置业目标中比较重要的一部分。 综合来看，2007年11月价格趋于平稳，除奥运地区快速增涨以外，其它地区增涨平均，没有狂涨的楼盘或区域出现，北京二手房市场价格属于较为理智的状态。 （5）北京二手房市场2007年11月成交面积比重构成分析  07年11月份北京市成交房屋中，房值在60~80万之间的比重最大，占总成交量的四分之一；其次是40~60万占总成交量的20%；房屋总值在40元以下的房屋仅有3%。百万元以上房屋成交量占32.36%，接近三成，成交结构与上月分布情况相似。 今年6月至9月三个月时间，房值百万以上房屋成交量就翻了一番，140万元以上房屋成交也同样实现了翻番。9月到11月，百万元以上房屋成交量保持在3成左右，没有上涨趋势，140万元以上房屋成交也保持了与9月持平的成交量。在房价一路上行的同时，总房值没有随着同步上涨，可见百万元以上客户购买力短期内很难大幅提升，由于受购买力的限制部分购买者选择了面积稍小、总价较低的房屋。房屋总价而不是单价成为了交易成功与否的决定因素，如房价继续一路走高，小面积房源将更受欢迎。 （6）北京二手房市场2007年11月成交均价比重构成分析  本月京城二手房成交均价继续在万元以上运行。单价6000~10000元之间的房屋占36.8%；六成房屋单价过万元，其中单价15000元的房屋成交占总成交量的比例由上月的10%上涨到本月的15%；单价6000元以下房屋不到4%，多分布于顺义、房山等远郊区县。 价格及地段优势吸引一手房客户向存量房市场转移：10月以来一手房市场出现了价涨量跌的迹象，而且销售两极分化明显，在11000元/平米以内的房子基本上都处在热销状态，而很多单价在15000元以上的楼盘乏人问津，相比之下存量房市场显得活跃许多。刚经历过金九银十的成交旺季，连续两个月成交的大量释放并没有导致11月成交放缓，本月存量房成交量及成交价格环比均稳步上涨，单价15000元以上房屋成交上涨5个百分点。与新盘动辄一万三四的开盘价相比，存量房市场中50%的房屋房价在11000元以下，可选择余地比新房大得多。单价15000以上的二手房多分布在内四城、中关村、CBD等无新盘规划的中心区域，其地段优势不可复制也无法替代，客户更愿意为此大掏腰包。与价格高、地段偏远的新楼盘相比存量房价格及地段优势吸引了一手房客户向存量房市场转移。 （7）北京二手房市场2007年11月付款方式比重分析  对于11月份成交客户中付款方式的统计，数据显示，全款购买二手房客户占总数的42.69%，环比10月增加0.32%，商贷客户占总数的53.06%，环比10月增加2.07%。公积金贷款占总数的4.36%。环比上月减少2.29%。 金批贷缓慢，客户转移商贷。在年底银行收紧房贷的同时，公积金也延缓了组合贷款和贴息贷款的速度。北京市公积金管理中心放缓了原有的贴息贷款；平时这两种贷款办理大概在两个月左右，可是现在，速度放慢到三个月。原本就不受房主欢迎的公积金贷款这月倍受冷遇。贴息贷是指对于贷款额超出公积金最高额度的消费者，对公积金部分按照商业贷款和公积金贷款的利息差向借款人补贴利息。组合贷款当中，不超出公积金贷款额度的部分都是由公积金中心发放的。 银行缩紧贷款直接导致的就是批贷额度少了，这就迫使很多客户增加首付，元旦后，银行开始新一年度的放贷，审批等相对宽松，时间也会缩短一些。由于目前银行缩紧银根，很多成交价位在60万以下的二手房消费者都选择了全款购房。 5.6.购房人群年龄结构分析 2007年北京存量房购房人群年龄结构分析  数据显示，70后人群成京城二手房购买主力。近几年，二手房凭借其地段优越、品质优良、性价比高等优势受到越来越多购房者的关注。特别是在今年新商品房锐减，而且上市的少数也是天价。二手房购买人群不断增多的同时，其消费群体的年龄层次也在发生着变化，年轻人占的比例越来越多。年轻人增多的主要原因：一是二手房位置优越，还有一个原因是二手房的价格优势。在07年35岁以下年轻人已经占到了整体购买人群的42.5%。这一比例还有增大的趋势。而老年人购买二手房的比例在逐渐减少，主要原因是目前二手房品质及价格上涨很快，很多老年人也需要贷款。或者是老人和自己的孩子一起买房，这样导致了老人买房的比例下降很大。 同时年轻人在二手房购买人群中比例增加也给二手房市场带来一些新情况。年轻购房人群一般会选择在地理位置优越、交通便利区域购房。临近环线或者离城铁、地铁轨道交通较近区域的二手房对于他们来说最为理想。年轻人事业尚未达到顶峰，经济能力不但有限且银行存款也尚不丰厚。因此，他们很在意购买房屋的价格，而二手房与一手房相比较，不但价格便宜且品质优良，因此二手房成为这类购房人群的置业首选。至于交易形式方面，他们一般会选择去银行按揭贷款。年轻人一般会选择建筑年代在上世纪90年代或2000年左右的房屋，60平方米左右的一室一厅将是他们的首选，对朝向不是很挑剔。 5.7.购房人群户籍结构分析 2007年北京存量房购房人群户籍所在地分析  从数据可以看出，过半二手房被外地人买走。07年北京的二手房购买人群中，外地人购买的比例占整个市场的57%，第一次超过了半数。这标志着北京这个国际化大都市越来越包容。在朝阳、海淀等传统城八区，外地人购买二手房占总量的46% 左右;而在丰台、通州、昌平、大兴等地区，这一趋势尤其明显，外地人购买比例超过了60%。 近郊区外地客过6成。在丰台区、大兴区，二手房的外地人购买力主要有两支力量：一是首次置业者，他们中以多年在京工作、生活的中等收入者居多，多是私营或合伙经营的中小生意人;还有来自木樨园商圈的中小客商，消费能力较前者要高，由于不是首次置业，主要考虑住所与经营场所的往来便捷。 通州的异地购买军团“人文”色彩更浓一些，这里的主流消费者是有着高学历的上班族。通州区二手房的均价比新房价格至少便宜800元左右。而且，随着新房价格的继续上涨，二手房的价格优势更明显。此外，新盘入市带来的一定的居住环境的改善，也让该区域的二手房受益。据了解，“ＣＢＤ的后花园”概念让很多年轻人对通州趋之若鹜，高学历、在京工作３－５年、收入颇丰的上班族是该区域异地购买军团的主力。 朝阳海淀外地客逐渐增多。据了解，目前外地人在京置业主要成交区域是近郊区，但是朝阳和海淀区正在快速增加，今年外地人在这两个区购买比重占外地人购房需求总量的42%左右。比去年35%的比例上升了不少。外地人会选择在这两个城区置业，主要是基于以下几点原因：子女教育和升学考试、从事商务活动、公司企业白领、纯正的房产投资者。这两个个城区都有巨大的房源存量和良好的居住环境。海淀区的优势在于拥有众多高科技企业，并且高校密集、人文教育环境好，所以部分为子女教育和升学考试、从事IT商务及在中关村商圈工作的白领成为该区域的购房主力;而朝阳区的优势在于商务集中，并且拥有良好成熟的社区配套服务设施。从事商铺、写字楼、高档公寓投资的人们看好CBD的发展前景，对该区域的认可度高，同时，CBD的独特商业氛围，特有的路面交通与轨道交通优势，也汇集了众多在京工作的外地商务人士。子女教育和广阔的投资前景是外地人在这两个区域购房的主要动机。 2007-2008年度房地产宏观形势研究报告 第1章：07年地产总体形势概述 第2章：土地市场分析 第3章：房地产开发市场分析 第4章：信贷市场分析 第5章：二手房市场分析 第6章：08年房地产发展趋势 中广信 |
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