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借奥运觅商机 “四大板块”构建新劈柴院
新浪青岛房产频道 2008-03-13 合作：青岛房地产信息网
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情系劈柴院停业商家盼望重振旗鼓老商户孙先生原来在劈柴院有一家以自己姓氏命名的小店——老孙家山楂糕，但是随着劈柴院变得萧条，他也关掉了自己的小店。“当年的劈柴院真是热闹！解放前有个刘太清在这里说大鼓书，很多人来听，马三立这样的名角也常来。属那儿最热闹了。吃的有春和楼、万香斋的肉食品、李家饺子楼、元惠堂的沙锅、包子、锅贴。”孙先生滔滔不绝地说起劈柴院的老字号，可以看出孙先生对劈柴院感情深厚。同时，他向记者介绍了站在他身边的李先生，“李先生的父亲当年就是万香斋的厨师，他酱的肉食绝对好吃。” 李先生十分谦虚地摆了摆手说：“那都是很久前的事了，解放前我父亲就在那里干厨师的。解放后，公私合营了还在那里干，再后来就改革开放了，那时不是兴个体户么？我们家也自己干了。” 李先生告诉记者，当年他父亲十分努力，小店的生意还算红火，养家一点问题都没有。“我家是干的规模还是比较小的，当时有张家坛子肉、高家羊肉汤，都特别好。即墨路市场那时还没有改造，四方路市场离这边也不远，国货又是当年青岛最大的商场，这几个部分都连在一起，让劈柴院十分红火，成为人气最旺的地方。吃饭、购物、玩乐在这边都能满足，绝对不比现在的台东差。” 在他看来，今天台东的兴旺是风水轮流转的结果，但他仍然十分看好未来的劈柴院，“政治中心在东部，经济中心在台东，可青岛的文化中心，老青岛的根儿在咱这边。这不，要举办奥运会了，让外国人也看看咱老青岛的面貌，并不只是老北京有天桥，咱青岛也有劈柴院。”站在一旁的孙先生笑着说：“好好修整一下这边，还是很有前途的，我们还能做老街里！” “未来的劈柴院里的街道都将有主题定位，例如岛城小吃街、风情老街里、民间博物馆，让劈柴院既是青岛民俗文化的舞台，又是青岛传统特色美食的聚集地，更是青岛市民购物休闲娱乐的老街里和民间博物馆。”昨日，记者从负责劈柴院商业开发的青岛俊海商业有限公司获悉，劈柴院的规划方案已经出炉，总经理陈维俊告诉记者：“结合劈柴院的独特历史文化、建筑风格及建筑结构，将劈柴院打造成为集吃、看、玩、购、住等功能于一体的特色餐饮街区，与中山路的‘购’业态互补，形成错位经营的格局。” 据介绍，改造将最大限度地保持老劈柴院原貌，同时通过运用现代理念进行重新规划调整，通过规划“文化休闲板块”、“特色美食板块”、“风情客栈板块”、“旅游商业板块”四大板块，对老商业区进行现代化改造，在奥帆赛前，汇聚传统特色和现代气息的劈柴院商业区将与国内外游客见面。老居民搬走整修工程启动对于已经有了半个多世纪历史的老劈柴院来说，许多曾经在这里居住过的老居民都对未来充满了希望和憧憬，昨日，记者来到了劈柴院拆迁改造现场。由于时近午时，并没有看到工作的工人们。值班的保安王师傅告诉记者：“这里每天约有二三十个工人在工作，近期常有专家过来考察，对劈柴院进行规划。”作为本地人，40岁的王师傅十分了解劈柴院的情况，现在，他又被街道派到这里作为维持改造现场秩序的保安，每天的变化都看在眼里，记在心里。 “劈柴院一共有住宅户407户，现在大部分都搬走了。”他指着楼上的空房子对记者说：“你看，那些二楼三楼的住户都搬走了，现在只剩下几十户了！” 记者看到，连接一楼二楼的木质楼梯都已经破烂不堪，可以隐约地感受到那些住户们搬家时的忙碌景象。一楼的大部分商户都依然关着大门。“一楼的门头房绝大部分都是商户，按照政策，商户可以回迁，他们还可以回来做生意。” 根据劈柴院的补偿政策，拆迁住宅房屋，实行货币补偿的，由拆(搬)迁人对住户或承租人按拆迁房屋的建筑面积每月每平方米25元一次性计发10个月的临时过渡补助费。拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失的，由拆(搬)迁人或者公有房屋承租人按拆迁房屋建筑面积每月每平方米60元一次性计发10个月经营性补助费，而且劈柴院的老业户均可回迁经营。欲借奥运觅商机 “四大板块”构建新劈柴院在现场拆迁办公室工作的苏先生介绍说：“原有的房屋还将以恢复原貌为主，我们邀请了专家来对各个建筑进行评估，拿出方案，进行翻修重建，不是特别危险的建筑不拆除，最大限度地保持老劈柴院原貌。拆除的房屋最多只有10%，甚至还要低。” 记者看到，在劈柴院商业规划平面图上列有“文化休闲板块”、“特色美食板块”、“风情客栈板块”、“旅游商业板块”。陈维俊介绍说，目前正在招商，大约7月份将对外营业，奥运会在8月份开始，以青岛特色、中国味道著称的劈柴院不想错过千载难逢的奥运契机。实现四大板块的商业规划，作为商业开发商有一套“科学规划”图。陈维俊说：“现代商业的科学规划原则是先进行商业配套功能规划再进行商业功能规划。劈柴院的改造在修复历史外貌、保留历史遗迹的基础上，还将改善内部商业设施的水电气现代化功能。”此次改造还将借劈柴院商业环境的改造，彻底改变老城区商业配套功能不完善给老城区商业发展带来的瓶颈。在劈柴院改造的同时，对周边的北京路、河北路同期进行改造，以提升商业环境提升商业市场价值。同时，还将利用劈柴院独有的市井风情与里院江南风格的二层小楼建筑相融合，保留劈柴院原有的建筑风格，形成青岛市乃至山东省独特的风情商业区。对于青岛的各种特产，陈维俊有着自己的想法。“目前青岛干海产品市场比较分散，缺少集中销售区域；考虑到劈柴院同时具有旅游功能，如果单纯以餐饮为主会导致白天的客流断层，中午和晚上较火，其余时间会冷冷清清；另一方面，即使四方路改造以后规划为干海产品特色街也不会与劈柴院区域的旅游特色相冲突，劈柴院可调整为以旅游工艺品为主，但目前的规划首先考虑劈柴院的整体人气问题。”陈维俊希望劈柴院的商业特色在于老字号、手工艺坊、土特产店和旅游工艺品店的集中，打造劈柴院的特色旅游纪念品。劈柴院改造后的市场目标为：1~2年内，达到日均消费客流1万人次；未来3~5年内，达到日均消费客流2万人次；6~10年内，达到日均消费客流3万人次。四大板块特点文化休闲板块板块布局：江宁路10号院业态组合：戏曲演艺。茶社、文化展馆、手工艺坊、民间小吃。布局特点： 1.江宁路10号院是老劈柴院的演艺大院，在10号院恢复演艺戏台和茶社，修建文化展馆，展示劈柴院的老照片、老物品、老青岛图片资料、中山路老街有关资料等，用音像、图片、实物以及表演等方式展示青岛的非物质文化遗产以及山东和全国的非物质文化遗产，增加劈柴院的文化含量。 2.设置手工艺坊，如陶艺吧、布染坊、草编坊、酿酒坊、剪纸书画屋等。 3.增加民间小吃，以丰富江宁路10号大院产业。特色美食板块板块布局：江宁路临街，河北路临街，部分里院。业态组合：传统小吃街，民间特色餐饮大院，海鲜美食街。布局特点： 1.恢复江宁路传统美食街，保留原有的餐饮特色，如豆腐脑、坛子肉、锅贴等，恢复特色店的老招牌，如元惠堂。 2.扩大地方特色小吃，在江宁路部分里院，增设地方特色小吃，引入臭豆腐、酸辣粉、鱼丸等。 3.以湖北路已初具规模的海鲜酒楼为基础，形成海鲜美食街；增添民间特色餐饮大院。 4.经营以恢复民俗文化为特色，吃和看、玩相结合，保持热闹的氛围，并在特色服务上下功夫，如在部分里院，恢复过去的传统竹签筹码交易方式而不采用现金交易方式，游客可以统一购买竹签筹码点小吃，由服务人员跑堂。 5.在餐饮店的装修风格方面恢复古旧风格，采用店幌子，匾，服务人员着装采用唐装或者汉服。风情客栈板块板块布局：江宁路34号院，其他不适合餐饮经营的院落业态组合：风情客栈，咖啡吧，酒吧布局特点：历史上本区域曾是周边商贩和旅客住的客栈，也有小的餐厅，劈柴院毗邻中山路和滨海旅游区，有旅游区位优势，在劈柴院利用院落的特点设立风情客栈，类似于平遥，丽江的民俗旅馆。旅游商业板块板块布局：中山路，北京路临街区域。江宁路南街，天津路11号院。业态组合：老字号、干海产品、茶、土特产、民间工艺品布局特点： 1.在北京路和中山路，利用“老字号”集中的优势，以“老字号”亨得利、环球、谦祥益、盛锡福为龙头，发展老百姓生活用品。 2.在江宁路南街以干海产品店为主，并适当引进青岛特色旅游工艺品店。 3.在江宁路10号院设置民间手工艺坊、崂山茶专卖店。青岛财经日报记者赵玥博实习记者黄涛

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