| 百通集团总经理方立才：青岛房价没有跳水的理由 |
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| 新浪青岛房产频道 2008-07-18 合作：青岛房地产信息网 | |
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 百通集团总经理方立才 始终坚持为中等收入百姓盖房 在深圳、上海等一线城市房价跳水的情况下，提出“青岛房价没有任何降价理由”的观点；在“银根”紧缩的大环境下，建议中、小型房地产企业，可以通过市场细分和资源整合的方式获得发展…… 他是百通集团总经理方立才。 房改10年，对于百通来说有着更为重要的意义，因为百通是伴随着房改政策发展、壮大的。从1998年成立到2008年被评为中国房地产百强企业，方立才将百通今天的成就归纳为进入市场时的宏观大环境趋好、对目标市场定位准确、倡导广泛合作的企业精神和永远追求高品质产品和服务的信念这四方面。“1998年房改的政策带来了房地产市场的发展，在这种大环境下，百通的创始人能够比较透彻地对市场环境进行分析，在决策上契合了当时的宏观环境，使得在接下来的10年里，百通有了一个稳步上升的发展趋势”，方立才说。 在当前央行连续调息、贷款资金规模继续收紧、房贷门槛不断提高的“银根”紧缩性政策下，方立才认为在宏观从紧的大环境下，所有企业面对宏观调控都应该对经营策略有所调整。不仅是中小企业，一些大企业也会采取相应措施来减少所受宏观政策的影响。从中小企业的角度考虑，首先是不要急于扩张，或者放慢计划项目的开发节奏，或者通过将优势资源聚集，专注于某个领域来发展，这是在市场细分局势下的一种发展方向；其次，中小企业之间可以进行资源整合，通过对联盟单位之间在资金、管理等方面的整合优化，针对细分市场建造出符合目标客户群需求的高性价比住房，以此在市场中获得发展。 面对深圳、上海等一线城市房价跳水，消费者对未来楼市前景不看好的局面，方立才提出 “青岛房价没有任何降价理由”，并解释道，“一线城市房价跳水是对2006下半年和2007年上半年大量的投资性购房资金快速集中入市导致房价不理性上涨的修正，实质上是对短线疯狂炒作的理性回调，但是针对青岛而言不存在对不理性房价的修正问题。因为近几年来，青岛的房价基本保持着与城市GDP相当的涨幅，房价的上涨比较健康平稳，没有出现短期内快速非理性上涨的情况，因此出现像深圳等城市房价回调20%-30%的可能性几乎没有。而且，青岛的房价与同等城市相比价位还是相对较低的，伴随着钢筋、水泥等建筑材料价格的上涨，房地产开发商的利润率已经到了一个相对较低的水平，较低的利润率将导致短期房屋供应的减少，从而也不支持房屋降价。还有一点很关键，就是青岛的开发商在过去一年内并没有参与过疯狂的土地购买，现在只是对以前储备项目的有序开发，目前资金压力不大，预计在未来半年到一年内青岛本土开发商以及几个在青岛有项目的外来开发商没有导致资金链断裂的压力，因此也就不会出现主动降低房价回收现金以保全资金链的现象。另外青岛的市场基础是大容量的，青岛的自住性购房需求还是很大的，虽然部分城市房价下跌的报道让青岛购房者短期的观望气氛浓了一些，但是除了新建商品房之外，改善居住的巨大需求中短期内也仍然没有大量替代品来满足，现代人都知道快乐生活的时间价值，相信短期观望之后这些改善居住的需求会逐渐释放到理性的水平，即便是市场上出现了个别项目房价的小幅下跌，也会很快得到这些需求的快速承接而瞬间恢复到正常的理性上涨轨道。万科在2008年初对一些南方楼盘个别楼座的房价小幅下调，马上引来排队购买的情况也证明了这一点。所以，从目前情况来看，综合各方面因素考虑，我们找不到让青岛房价跳水的理由。” “百通为中等收入人群提供高性价比房地产品和服务的发展策略不会改变”，当问及百通未来的发展时方立才说，“百通未来还会在青岛这样的二线城市发展，也会到三线城市发展，但一般不会选择一线城市。虽然一线城市住房的需求量也很大，但一些全国性规模较大的地产商已经介入，和二三线城市相比，竞争风险也比较大，就目前情况而言，百通与他们相比在资金实力上还是有一定的差距，我们不会去硬碰硬。实际上定向为中等收入百姓盖房子，在二三线城市，也是会很有作为的。” 现场声音： 四大因素打造地产百强 记者：您认为是什么因素促使百通有了今天的成就？ 方立才：我认为百通今天的成就主要是因为百通进入市场时的大环境好、对市场的定位比较准确、拥有合作务实的企业精神和永远追求高品质产品和服务的信念这四方面因素决定的。 市场细分和资源整合是中小企业的出路 记者：您认为在这种“银根”紧缩的大环境下，中、小型房地产企业应该如何规避政策所带来的行业动荡？ 方立才：中小企业应该把自己的优势资源聚集起来，专注于某个小领域来发展，这是在市场细分局势下的一种发展方向。譬如，以保障性住房为例，看起来利润非常低，但是这种项目在市场需求和销售上没有压力，在现金流方面也非常稳定，资金周转速度快。资源有限的小企业可以抓住保障性住房的市场机会，专注于未来供应结构较大的保障性住房开发，在操作过程中把开发节奏控制好，提高项目管理水平，同样可以获得一定的收益。 另外，中小企业之间进行资源整合联合发展，也是规避宏观政策调整的一个好的发展模式，但这种模式的前提是所有合伙人要有相同的发展意识，价值观要一致，对企业和市场的看法有共识，这样才能使企业有一个长久的发展，否则，合作只能是短期的，或者内部意见不统一导致没有合力，很快就会被市场淘汰。 一线城市房价下调是对非理性房价的修正 记者：深圳、上海等一线城市房价纷纷下调，您认为下调的原因是什么？ 方立才：去年上半年，部分城市的房价的涨幅同比已经达到40%，甚至50%以上。在市场真实的自住性需求没有出现大幅增长的前提下，基于投资或投机炒作短期内出现的如此大的涨幅是非常不健康、不理性的，这种房价大幅度上扬不是由于居住需求的增加而产生，而是受到投资资金集中介入引起的。虽然短期内投资资金的介入使房价有了较大的涨幅，但从技术上分析，这种情况往往不会持久，肯定是要调整的。所以，一线城市现在房价的回调就是对曾经不理性上涨的修正。 青岛房价没有下跌的理由 记者：一线城市房价下调的情况会在青岛出现吗？ 方立才：不会。因为房地产市场的地域特征非常明显，一些城市的情况并不必然会在另外一些城市发生。我们不能因为个别一线城市房价下调了就简单的认为青岛的房价也会下跌。 在讨论房价的下跌之前，我们先看看什么情况下房价会下跌？会下跌多少？最基本的一点，大家都知道，供大于求的时候商品价格会出现下跌，但是青岛的房地产市场乃至全国的房地产市场供求关系一直处于供不应求的局面。另外，房价短期涨幅过高超过购买力极限水平的时候，会出现短线回调，但这种回调在巨大需求的承接下，回调幅度以重回合理水平为限，不会出现超过10%以上的大幅下跌，除非短期内曾有过非理性的快速大幅上涨，短期回调幅度会大一些，但仍会以重回合理购买力水平为限。未来随着居民收入的提高，购买力水平是上升的趋势，在房屋供应不可能大幅增加的情况下，房价总体也会是上升的。还有一种下跌会出现在个别楼盘，一些开发商的现金流短期内出现问题，为了维持财务运营的健康，会对个别楼盘降价快速回收现金，但这是短期内的个别现象，实际上也是购房者买到便宜货的好机会，除非一些规模大的开发商都出现了这个问题，否则不足以影响整体的房价。也就是说房子多了房价会跌、房价疯长后无论大家是借钱还是贷款都买不起房子了房价会跌、大部分主流开发商资金链要断了房价会跌，这是可能导致房价下跌的主要几种原因。 再来理性的看待青岛的房地产市场，实际上我们很难找到房价下跌的理由。首先，青岛与同等城市相比房价还是比较低的，也没有超出主流购买力可以承受的范围。其次，青岛房价最近几年的涨幅基本没有过分偏离城市GDP的涨幅，甚至有时候还低于GDP的涨幅。所以，青岛房价的上涨还是比较理性的，没有出现过一线城市不理性的上涨，因此也不会出现对高房价技术上的修正。第三，从目前情况来看，由于受到钢材等建筑材料价格上涨的影响，房地产开发商的利润率已经到了一个相对较低的水平，如果房价下跌，市场供应就会减少，新的供需平衡又会让房价回升，巨大的改善居住的购房需求也提供了很好的市场承接基础。另外青岛当地在建在售项目的开发商也没有资金链的压力，也就没有大量降价出货的可能。当然目前不排除个别楼盘从完成销售计划角度而推出的一些短期变相小幅降价的优惠活动，这在过去原本也是一些正常的促销策略。但是指望房价出现像一线城市房价那种下调的情况，在青岛找不到理由。 青岛楼市会呈稳步上升趋势发展 记者：您认为青岛楼市的未来会怎样发展？ 方立才：目前，由于受到一线城市房屋降价、国家宏观经济的从紧政策以及国际经济萧条的影响，大家对未来的预期有了一些悲观的判断，购房者也开始观望青岛的楼市。虽然在观望，但数量巨大的自住性房屋需求依然在增加，青岛的房价也比较合理，基本在百姓可以承受的范围以内，只要经济条件允许，相信很少有人会为了节省一点金钱而长期委屈自己的生活质量，美好生活是有时间价值的，一旦市场未来的预期扭转向好，市场信心恢复，我个人感觉这个时间不会超过半年，这部分购房者就会将需求释放出来。中长期来看，青岛房地产市场未来还会保持一个稳步上升的发展趋势，但是预计开发商和购房者都会理性一些，因此未来的上升应该是一种稳步健康的增长，也不会过分偏离一些宏观经济指标的表现。实际上，对待上涨大家要理性，对待其他城市的下跌大家也应该理性看待。 保障性住房有利于品牌价值累积记者：百通作为以开发保障性住房起家的企业，通过10年的发展有了何种经验？方立才：谈不上经验，但可以简单谈谈我们对于开发保障性住房的看法。保障性住房价格相对较低，利润较少，但为什么还要运作保障性住房呢？一方面，开发保障性住房，对于一个企业来讲，是担当社会责任的一种表现；另一方面，开发商可以通过建造高品质的保障性住房，获得老百姓的良好口碑，从而提升企业品牌价值，为企业在开发商品房中获利奠定基础。所以，站在企业的角度，我们支持政府关于保障性住房的政策，并愿意作出自己的贡献。我们认为，企业参与保障性住房的开发，应该有长期的责任意识，不要过分看重眼前短期利润的多少，要有长期逐渐积累的平稳发展心态。（小标题）始终为中等收入百姓盖房 记者：百通未来的发展战略是什么？ 方立才：立足青岛，辐射周边沿海省份，为中等收入人群盖房的发展战略在短期内不会改变。 新闻延伸： 青岛百通城市建设集团股份有限公司,按照现代企业制度组建而成,主要业务为房地产开发。公司成立于1998年10月，历经近10年的发展，目前的注册资本已经达到2.717亿元，房地产开发资质为建设部一级。目前百通集团及控股子公司的员工总人数达到270余人，最近几年的年营业收入均保持在人民币10亿元以上，年度综合纳税额连续超过亿元（2005年1.1亿、2006年1.3亿、2007年1.5亿），目前已经发展成为青岛当地具有一定规模的房地产企业，2006、2007连续两年在青岛市房地产开发管理局发布的青岛市房地产企业综合实力排名中进入三甲，并于2008年初进入由中国房地产业协会、国务院发展研究中心等权威机构发布的“中国房地产百强企业”榜单，全国综合实力排名第80位。 方立才，1970年7月出生，汉族，工商管理硕士研究生（MBA）学历，经济师。曾就职于青岛海尔集团、青岛弘信公司、青岛中苑投资集团。2004年加盟百通，历任青岛百通城市建设股份有限公司总经理助理、青岛百通城阳置业有限公司总经理，2006年1月起任青岛百通城市建设集团股份有限公司总经理至今。江伟 山东商报 |
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