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新浪青岛房产 >>> 新闻聚焦>>> 行业广角 >>> 楼盘营销戏法多 解开发商营销四大“变招”

楼盘营销戏法多 解开发商营销四大“变招” 新浪青岛房产频道    2008-08-21   合作：青岛房地产信息网 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 　　虽然从表面上看，南京楼市在接近数月的淡市中并没有出现恐慌性的下跌，但由于上半年的销售一直难有气色，而下半年的上市量又不断在增加，绝大多数开发商都对未来的市场抱着极为谨慎的态度。为了不断适应形势，同时也为给市场增加一些活力，8月过半的冲刺阶段，楼市的营销活动再次达到高峰，可谓是奇招纷纷亮相，你方唱罢我登场。 　　招数一 从郊区“进城”抢人气 　　现象：某郊区楼盘的营销经理对记者表示，现如今即便是郊区板块，购房人群大部分也都来自市区，“虽说在售已经快两年了，但眼下我们却发现，对楼盘销量影响最大的市区客户有很多还根本不知道项目在哪里，这已经成为迫于眉睫的问题。” 　　鉴于下半年市场竞争越来越激烈，眼下更多主城区周边的项目也热衷于在市区繁华地段开设售楼处，将自己的销售窗口往人最多的地方摆。以城东板块为例，下半年即将上市的楼盘达到6—7家，其中至少一半以上将在市区繁华地段设立售楼处，其中有的在高档写字楼内，有的在商场中，在位于鼓楼汇杰广场的一家城东项目售楼处记者发现，开发商将项目沙盘和卫星地图摆在了一起。购房者一看便知位置所在。位于金陵百货内的一家售楼处虽然不大，但也摆上了制作精致的沙盘。而在刚刚整修过的甘熙故居“九十九间半”内，据说也要有楼盘设立售楼处。 　　研判：事实上，早些年开发商在市区设立售楼处已经蔚然成风，包括明发、中海、招商、东郊小镇都曾在市区的写字楼、银行、商场、超市等处设立售楼网点。此外，更早期曾有过的派发传单等方式现如今也纷纷出现在街头，开发商争抢人气已是无孔不入。 　　招数二：避开单价说总价 　　现象：似乎是为了规避单价回调所产生的负面影响，进入8月份以后，开发商在新推房源时大多避而不谈单价有多便宜，而是改换“低于总价开盘”的做法，一时间，包括“河西20万元地铁房”、“城北55万元两房”、“城东60万元精装小三房”、“城南总价25万单身公寓”说法接踵而至，不外乎强调总价便宜，避免给人造成单价“空降”的印象。 　　事实上，所有这些低总价开盘的房源多多少少都隐含着开发商的优惠促销策略甚至是“暗降”：首先，这些房源通过合理控制面积，打造中小户型，总价的门槛就已经限定在同区域的较低范围内；其次，同“低总价”相伴而生的往往是一些促销措施，例如打出“河西20万元地铁房”的楼盘就表示他们推出的地铁公寓全部都是特价房。 　　研判：来自市场面的消息表明，接下来还有越来越多的楼盘会采取这种“低总价”推盘的方法，一些业内人士表示，由于当前条件下买家心理极为敏感，开发商与其在单价上做手脚，不如放低总价开盘，还能给人以“低开高走”的印象。 　　招数三：换个名号再上阵 　　现象：“一南一北竟有两个叫一样名字的楼盘，而且都是在地铁旁边，真是奇了怪了。”来自城北的购房者张先生对记者说，他前日沿着地铁线跑了一圈看房，发现城南城北两头竟都有一个“尚座”，而且主打的都是小户型。记者探访发现，原来城北的尚座是楼盘原定的推广名，而城南那家则是项目中的一个小组团，只是因为要突出小户型才改成“尚座”。 　　像这样的情况在南京也不止出现一回两回了，以“颐和园”为例，早些时间就有三楼盘同时用作推广案名，一时间还真难分得清，5月份以来，这种楼盘不断变换推广名的做法已比较多见，到了8月份则更加盛行。仙林的一家别墅项目仅仅两三个月间不仅数次改变了案名，连当初产品规划也是改良再三，最后变成了介于独立和联排之间的一个全新产品。江宁大学城相邻的两个小户型楼盘，一家名为“百度空间”，一家叫“大城小室”，而它们原本都有其他的名字。城中一家名为“京隆国际公寓”的新盘也是几年前上市的“京隆名爵府”的二期酒店式公寓，而在此之前项目销售的都是130平方米以上的大户型豪宅。江北的明发滨江新城二期也即将推出江北首个经酒店公寓。据开发商透露，为了突出这一特色定位，届时的公寓部分也将以全新的推广名出现。 　　研判：南京新景祥投资顾问有限公司的相关负责人表示，事实上，开发商一般不会轻易换掉在售项目的名称，因为改名会毁掉之前形成的市场美誉度。一些著名开发商甚至将项目名称视为其品牌进行推广，比如星河湾地产在全国都将楼盘名称作为其品牌进行推广。但在某些情况下改名则是处于市场考虑，类似这种社区改名的现象在外地已有很多，同样的开发商，在同一项目、同一建筑风格的楼盘中，却在不同的时段使用完全不同的名字，肯定是有其目的所在。一些开发商改名的目的就是为了隔断该项目的前后期关联，也是一种销售策略，这些“新瓶装新酒”的行为，完全是为其销售服务。 　　招数四：促销也借奥运说事 　　现象：即便奥运盛会给楼市本就已经淡薄人气不免带来不利影响，但为了吸引眼球，一些等不及推盘开发商也纷纷主动“向主题靠拢”。记者了解到，8月至今南京仍有近20家楼盘大打促销战略，而且幅度依旧相当惊人，其中半数以上的促销活动皆与奥运相挂钩。这其中，包括江北的明发滨江新城团购送出万元惊喜，还针对购房客户推出奥运冠军拼图、奥运大转盘等特色优惠活动，购房者可享受从最低1000到10000元不等的额外优惠。天润城推出奥运金牌竞猜抽奖，参与的购房者将在4200元/平方米的特价基础上再得8080元总价优惠。河西的顺驰滨江奥城推出了迎奥运系列优惠，凡在活动期间认购指定户型可获赠购房礼金20000元以及价值12000的奥运纪念金币，同时按揭和一次性付款均可享受折扣。银河湾福苑也推出了买房获“奥运基金”的优惠活动。城南的江东阅城则举办了“手指运动会”：只要在2008年8月底之前，将指定短信内容成功转发给30个亲朋好友，可凭转发证明到售楼处领取苏果券一张。 　　研判：从半年来看，是继续这种放血促销还是回归品质战，各家企业的做法会出现很大变化。越来越多的差异化竞争将使得楼市的价格合产品竞争便的更加复杂。墨子不动产总经理王小军分析称，实际上南京的房价同比确实没有降，但是各板块发展不均匀，有涨的，也有确确实实降了不少的。不过下一阶段，各板块总的趋势都不会再涨。楼市的盘整将在“后奥运”时段进一步加深。 新华报业网 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 □ 相关新闻 地产商营销新高招：中国夺一金 房价降一万(2008-08-19) 房产商的定价机密 四现象揭示房地产项目的定价策略(2008-07-25) 楼市多内幕 揭秘房地产营销惊天谋略4大牛招(2008-07-18) “变房”广告惹退房官司 开发商概念营销需谨慎(2008-06-04) 房地产企业遭遇生存危机 网络营销正绝地而起(2008-05-16) 发表评论： 会员用户名：   密码：  非无忧房网会员，欢迎注册 说    明： 如果不填写用户名与密码；则以“网友”身份发表 评论内容：       查看网友评论		新闻搜索