| 奥运会后的青岛房价，你猜？ |
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| 新浪青岛房产频道 2008-08-26 合作：青岛房地产信息网 | |
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 从房地产发展而言，奥运会是一个特殊因素，奥运后房地产市场的价格会朝什么方向走，基础因素还是市场的供求关系如何演变。房价是否下跌跟奥运会可以说根本不沾边，主要还是取决于政府的调控力度和决心。奥运会后房价下跌只是一部分人一相情愿的想法，至于会不会实现只有看政府与开发商的了。  一、房地产产品的特殊性决定了其稀缺性 房屋作为一种不动产商品，与其他商品最大的不同是其固定的附着于土地上面，具有不可移动性与不可复制性。而作为商品房，它直接体现出了土地的价值。出于对居住环境和便利生活的要求、国家政策的调控等因素，相应地段的土地供应稀缺愈演愈烈。市南、市北、李沧和四方等都进入了价格调整的后期，房价目前已处于相对合理、并在购房者可以接受的范围内，价格的调整需要综合非常多的因素，并非盲目的胡乱降价。 国家调控的是房价的涨幅，而非房价，这句话，真的已经被说过很多遍了。  二、成本决定了房价没有降价空间 房价不可能下跌的一个重要因素在于成本，换而言之就是商品房高价也是由高成本造成的。商品房成本主要涉及三个方面： 土地成本：强制性的土地招拍挂程序，在避免了一些暗箱操作和挤压了实力不济的小开发商之后，其最吸引市场眼球的还是一个个“地王”的出现，这就直接验证了土地价值必然会随着时间的推移不断提升。因此，从国家政策到经济规律，土地成本都是必然继续上升的。 行政费用及税费成本：由于国情原因，我国房地产开发企业相当一部分比例的收入都要交纳给国家。如果下一步国家的政策继续采用经济杠杆的话，这部分成本也还会继续上升。 建安成本：不但跟随整体物价水平稳步上涨，而且在整个国际大环境下，钢材、水泥、油等原材料价格均大幅度上升，这些都直接带动了建材成本的急剧上涨。同时，大量新材料、新技术的运用也因其科技含量高、加工工艺复杂等造成成本不断增加。通胀压力面前，必须意识到整个房地产开发成本尤其是建筑成本的飙升。  三、刚性需求决定了房地产的卖方市场 中国房地产市场虽存在大量投资、投机行为，但主流仍是居住型购房。由于我国农村发展与保障远远落后于城市，而改革开放之后的城市用工需求、高校扩招等，给了众多有梦想和抱负的农村年轻人一个进入城市生活的机会。而由于知识结构高、年龄结构轻、思想观念更加开放，他们中的大多数人都选择留在工作或者学习的城市生活。这部分人较之原城市居民不同的是无法依靠父母，无论是租或买他们都需要解决住房问题。这部分外来人口实实在在的住房需求，撑起了城市住房的刚性需求市场。这个情况是以往造成房价上涨的直接原因，并且该因素将在以后相当长的一段时间内继续存在着。 同时刚性需求强劲的原因还包括，我国仍处于上世纪80年代生育高峰期出生的人的结婚高峰期。他们的婚房需求也是直接的、刚性的。  四、保障型住宅政策影响短期内难以实现 综观发达国家的住房制度，没有任何一个国家能够靠商品房满足所有国民的住房需求。而中国作为发展中国家，更不可能指望商品房去满足人民群众的住房要求。我国政府虽已通过建设经济适用房和廉租房的方式进行住房保障，但仍有很多有住房需求的家庭得不到这种住房保障。但即使是全力进行，从找地、审批等一番程序再到最后建成付诸使用，也是要经历几年的时间。对于这几年高歌猛进的房价，完全是远水不解近渴。  五、上半年的交易量萎缩是为新一轮上涨蓄势 截止到现在，虽然除深圳外的各城市都维持了房价稳步上升的态势，但交易量下降已是不争的事实。一方面是通货膨胀影响了家庭的购买力，更重要的还在于消费者受舆论导向的影响而持观望态度。再者，年初股市的暴涨吸纳了很多原本会投入房地产市场的资金，目前尚有大量资金被套于股市内。 奥运之后正是金九银十的购房佳季，人们也由于一年来的观望而对降价感到绝望，相反更有可能受奥运经济的影响而再出现一次购房热潮。那么，整体房价必然将在市场哄抢下出现突然上涨，而涨幅或许超过去年。  奥运会对举办城市的经济拉动作用有目共睹，奥运会使参与城市的环境、基础设施、地位等得到大力提升，城市面貌大大改善。这些对房地产发展来说，都起到了长期支撑的作用。这些年来青岛房地产市场的持续繁荣和活跃有一定的奥运因素，但奥运会本身和支撑房地产市场增长的主要需求之间并没有直接关联。房屋的价格是由市场供求关系决定的。青岛房价上涨的最根本原因还是消费升级和实际需求拉动的结果。 说在题外的话：一味鼓吹房价下跌有助于市场的大都属于不了解经济发展规律的人，太关心房价涨跌对自身的影响，忽视了整体市场环境的培养。房地产价格理性回归的过程中，急涨急跌对经济发展都非常不利。市场行为要靠市场参与者来解决，而对于买不起房的人群安居问题则需要政府行为来处理，政府应该担负起相应的责任，而不是让这类人群毫无方向地参与到市场环境中来盲目、非理性的要求打压房地产市场。我们的希望，只是房地产市场能够更加健康、有序的发展。 |
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