今天的股市就是明天的房市，这一走势已经明朗化了，再否认这些已经没有什么实际意义了。因此房价暴跌也就没有争议的氛围了，只是在跌多少是底线上给人们留一点分析的空间。今天北京酋长和你们一起分析北京房价最低底线和最佳购房时间。
一、暴跌的因素。
1、国民经济约束作用。北京市人均收入决定着北京地区的房价应该在3000元左右，再加上中心城市人口向心力特征，以及楼盘所处位置的差异，同时还存在心理认可程度的相对提高等，价位应该控制在3800—10000元左右，至于原来的2万或者3万的价格峰值是富人群体创造出来的，与现在的民众市场应该关系不大。之所以说任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)的给富人盖房子的理论站不住脚，原因就是北京有多少富人？目前还有钢性需求住房的富人吗？
2、股票市场的暗示作用。由于房地产市场已经被人股市化了，也暴炒了，更暴涨了，难道还能回避暴跌继续暴涨不成？股市投入的时候同样需要一定的股本金，可是暴跌的时候根本不存在成本一说，先不要说开发商的成本是否合理，就是真实的成本投入现在还有谁会出来认可吗？这就是“股市无情，房市无理”。因此，房价回落的底线很可能就是民众心理上的价位，除非开发商有足够的经济实力和充沛的精力，聘请千万个心理医生去逐步辅导和扭曲他们的思想，否则无法与之抗衡，正如有些百姓说的那样，我们攥紧手中的票子和开发商靠了，这无疑是点中了开发企业的死穴。
3、市场氛围的情绪作用。正如我曾经描述过的那样“买完房子的后悔，没买着的后怕，想要买的囊中羞涩”，这是一种不可忽视的现实情绪，也是被房价伤害后产生的情绪，所以，市场问题规则裁决，价格问题经济惩罚。暴跌已经是民心所向公认的结果了，只是明年还是后年的问题了，没有任何疑义了。
二、暴跌的空间。我一直强调北京房价将会出现50%以上的暴跌，为此有很多业内的疑义，原因是站的角度和分析问题的深度不同而已。
1、炒作空间。房地产销售行业有一条成熟不成文的促销手段，就是好卖也涨价不好卖依然涨价，要的就是氛围和坚定炒房者投资信念，致使房价不断攀升，尽管目前商家一再折扣和促销让利，仍尚存30%左右的炒作成分。
2、成本爆沫空间。开发企业的成本一直是他们的敏感防区，其实很简单，无非就是管理粗放不好意思承认，竞争无战略高价拿了土地，和运作费用及股份灰色等因素而已。所以导致成本上的骨质增生，难以坚挺最后的价格底线，这一成分的占有率应该不低于15%左右的。
3、利润空间。目前房价中包含的利润计算方式应该是：30%的炒作加上15%的骨质增生成本，在这个基础上再加10%以上的利润，也就是说北京地区的开发企业目前仍然有55%左右的利润存在，管理和运作失误因素产生于开发企业本身，所以经济责任也同样由开发企业自己承担。再加上冷市重新击活的成本因素和大量现房积压因素的影响，在这个基础上还将出现持续下滑的割肉放血促销现象，因此，北京地区房价暴跌50%以上是有充分的特性依据的，绝对不可以用以往的成本论去简单地分析已经扭曲的市场情形。
三、暴跌的时间。无论是媒体报道还是开发企业的宣传，08年只是房价概念上的跌浮，根本没有实质性进展。至于“金九银十”和房交会之类的谎言更没有什么意义了。只有等到09年，房地产态势才会出现对峙上的转变，实际上有些开发企业已经开始筹划破产了。那个时候会出现破产企业把降价的任务交给银行，非破产企业纷纷主动降价套现，除此之外没有任何可以选择。到2010年末房价基本探底，剩余没有卖出去的现房将列入今后开发序列，因为2011年后房价开始逐步回升，但是绝不会再出现暴涨暴跌局面了，从而实现房地产市场的彻底复位。
焦点博客 北京酋长
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