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新浪青岛房产 >>> 新闻聚焦>>> 焦点房谈 >>> 解读：高压下的房地产市场生态—降价卖房需要默契

解读：高压下的房地产市场生态—降价卖房需要默契 新浪青岛房产频道    2008-09-05   合作：青岛房地产信息网 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 日前，易居中国研究中心总监陈啸天先生来到青岛，就“高压下的房地产市场生态”和“临界支付的压力与扭曲供求的机遇”的话题，同青岛地产企业进行了交流。 陈啸天认为，上半年大部分城市经过调整以后，现在市场还很低迷，并且没有一个“回来”的状况，价格体系开始松动，但他提醒青岛的地产同行，“降价”这种手段，还要讲方法、方式，因为有的时候，开发企业之间尚不存在降价的默契。 降价已成当前地产一种趋势 陈啸天介绍，目前，上海的房价在大幅下降，南京、无锡也在降，而且降幅比较大，环渤海七月份开始再打七折，“十点八万不是单价是总价”，沈阳有这样一个广告，旁边的项目每平方米卖6000元，它只卖到三千多，一下子卖掉十多万平方米。同时,珠三角价格逐渐下跌，平均下降两成左右。 此外，很多企业推出大量优惠措施，一次性付款6.4折，贷款6.9折，基本上大量的企业都在下调项目售价，这些企业都是品牌企业。 据此，易居中国分析，这些企业大致可分为五类，第一类就是央企，原则上不缺钱，也不存在太大的风险和压力。二是背靠政府的企业，三是上市的房地产企业，四是外资企业。五是其他的民营企业，民营企业里面，大的企业资金周转难度比较大，大企业可能有资金压力。 两种手段地产促销效果好 陈啸天介绍，目前他们所接触的卖得非常好的两个项目分别采取两种手段进行促销，效果很好。一是价格降低；二是通过风险保障、打折、买房送礼、活动促销、抽奖促销等形式来吸引购房者。 据介绍，苏州和无锡有不少房地产企业下调房价，但降价以后日子很难过。风险保障第一是无条件退房，有些企业已经把这个写在合同里面，在交房之前随时都可以无条件退房，二是可以无条件换房，无锡有个项目分一期、两期、三期，想换房子中间所投入的中介费用自己承担。 陈啸天说，不同的城市有不同的特征，一线城市已进入一个直接降价的阶段，一线和部分二线城市曾经涨过，涨得比较厉害；部分二线城市涨得不快，现在让利阶段；三、四线城市进行折扣销售；从城市的角度来看，一线城市和部分二线城市进入一个调整期，反过来看，三线和四线城市地产形势却非常不错，日子非常好过。目前市场环境不一样，优惠的手段也不一样。 默契打破风险将显现 “等你定完价我再来降，默契如果不存在，风险非常大。”陈啸天介绍，变相降价到了一定阶段，直接降价的现象便显现出来，激烈的价格战好像是在蓄势待发。最终结果和预期还是有差距，大家一定要有这个默契，如果没有默契，率先把这个默契打破了，很有可能给大家带来的是非良性的结果。“营销做到最好的就是大家都不想碰的是价格。” 对于降价的看法，青岛的地产企业也有不同的做法和看法。万科青岛地产的相关负责人对记者说，万科在青岛的房子不会选择降价，新项目也不会走降价的路线，不管周边的楼盘如何。因为万科要把产品做好，成本在里面，要保持万科的产品质量。天泰地产公司的相关人员认为，大家也不要盲目降价、跟风，降价不是办法，如果地产企业能把地产开发的脚步放缓些，市场的供求关系才能有所平衡。 户型竞争再次提到日程 淡季中的销售，真正看出各个开发项目在产品竞争上的优劣。除了价格因素外，户型是否吻合市场的需求，成为新的盈利模式。 陈啸天介绍，某个楼盘不仅没降价，反而把附加值做上去，不排除还会上涨。某个项目将90平方米做成五室，堪称“魔幻空间”。还有一些特色的产品，让消费者看到后“爱不释手”。 目前，青岛温泉正在热销的芭东小镇项目在户型的设计上非常完美、先进，室内没有丝毫浪费的空间，在别墅类的产品中极具竞争力和性价比的优势，所以在整体地产形势“冷清”的市场情况下，仍然能够做到逆市飞扬。 青岛财经日报   记者 梁音 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 □ 相关新闻 上海克而瑞青岛机构预测青岛地产业重组将加速(2008-09-05) 大盘带动区域升温 八月青岛楼市成交弹升(2008-09-05) 8月青岛楼市销售排行榜 郊区平淡市区楼盘大放异彩(2008-09-04) 大起大落让业内反思青岛楼市：退一步海阔天空(2008-09-04) 透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势(2008-09-04) 发表评论： 会员用户名：   密码：  非无忧房网会员，欢迎注册 说    明： 如果不填写用户名与密码；则以“网友”身份发表 评论内容：       查看网友评论		新闻搜索